南京地王六年闲置路

    闲置6年，四次易主的“铁管巷地块”正在等待最终的归宿。

    所谓的“铁管巷地块”是铁管巷A、C地块的统称，它们最初的代号是“2003G61”和“2003G62”，这个代号最近出现在“1457宗闲置土地名单”中。

    对许多南京人来说，这个名字并不陌生。这块当年的南京“地王”身处南京市中心的黄金地段，周边被南京著名的金鹰、东方、华联等商企包围。但如今的“铁管巷地块”却被临时征用成一个停车场，丝毫看不出往日的气势。

    从“地王”到“弃儿”，屡次“遇人不淑”的“铁管巷地块”颠沛流离的6年，恰为中国地产业这6年的发展轨迹下了一个绝佳的注脚。

    首轮出局者

    “铁管巷A、C地块”的故事开始于2004年1月15日，编号为“2003G61”和“2003G62”的两幅地块，出现在招拍挂市场上。

    “当年拍卖现场很轰动，南京市国土资源局三楼的拍卖场挤满了人，至少也有100多个吧。”2004年1月在场亲历的一位人士向记者表示，当时南京的几大开发商全部到场，争夺十分激烈。

    是时，南京地产行业刚刚迎来大发展的时期。投机、投资的开发商都纷纷涌入房地产市场，准备“赚一票就走”。这场拍卖中动辄千万的加价也让不少开发商看得胆战心惊。

    经过将近5个小时，共计100多轮的争夺后，“铁管巷地块”被联合竞拍的上海全日通投资有限公司和上海卫中实业发展有限公司以5.45亿元夺得，每亩价格高达2088万元，上涨幅度达120%，成为南京最贵的地块。

    很多地产人士在当年乐观地估计，这个地块建成之后的房屋售价将肯定超过1万元/平方米。

    但事情在2005年7月31日开始急转直下，南京市国土部门依法在2005年将该地块收回，并发布公告，再次公开出让该两幅地块。

    业界一片哗然，南京市国土局有关人士介绍，之所以收回土地，是因为竞买人迟迟交不出土地出让金。2004年9月交付期限到期后，对方还是无力缴纳出让金，只能在2005年年初终止合同。

    据当时媒体报道，这两家公司的大股东在别的项目上遭遇了挫折，使得资金链断裂，无力继续缴纳“铁管巷地块”剩余的土地出让金。

    “这是到2005年为止被没收的额度最高的一笔订金。”南京市国土资源局相关人士表示。

    事实上，这样的案例在2003年屡见不鲜。这个时候，房地产热潮开始卷向全国，大批民间资金开始进入市场掘金。由于资金量上的问题，早期进入这一领域的企业继续了房地产开发先驱们“空手套白狼”的手法。

    这些先驱有的已经成为“先烈”。在缴纳保证金和出让金8200万元之后，因无力缴纳剩余的土地出让金，中拍的两家上海公司最终出局。如今，当年参与竞价并最终胜出的两家上海公司早已人间蒸发。

    整个故事才刚刚开始，这一切背后，一场涉及市场、政府与企业各方复杂利益的纠葛刚刚拉开序幕，“地王”的命运和中国房地产市场的走向纠缠在了一起。

    从“地王”到“弃儿”

    2005年9月10日，当年的“地王”再次被拍卖，但此时众多地产企业对其已是避之唯恐不及，拍卖现场门庭冷落。

    这一次，上海泰龙房地产开发有限公司的运气很好，在只有一家开发企业报名竞价的情况下，直接以5.2亿元的底价轻松“娶”走地王。

    这个价格比第一次拍卖的成交价还低了2500万元，但其中A地块的单位地价依然高达每平方米30480元，折算成楼面地价，则为每平方米4689元。

    在取得了土地后的一段时间，上海泰龙被冠之“赢家”的身份。从2005年开始，南京楼市出现爆发式的增长。

    在这一时期，中国房地产的狂热开始走向巅峰。2006年，尽管有国家密集的房地产调控政策，南京楼市成交量、房价、房地产投资增幅还是出现了较大幅度增长。

    越来越多的企业进入，越来越多的资金在进入，很多人只想着拿地、拿地。只要拿到了地，就是拿到了现金。风险和危机被扔到了一边。

    2006年年初，有关上海泰龙15亿元打造518米高楼的消息就在南京流传甚广，上海泰龙还拿出一幅518米的规划图，宣称要打造“亚洲第一高楼”。

    然而，“地王”的命运再一次遭遇尴尬了。上海泰龙地产缴纳了5.2亿元出让金之后，地块一直未能进入实质性开发阶段。这被归结为“由于设计方案不断调整和资金困难等因素”，上海泰龙好像变成了一个隐形的投资者，一直也不做任何说明。

    遭遇金融危机

    变化还是在细枝末节中体现出来。

    最显著的征兆就是地王再次“易主”。2007年年底，南京市白下区政府就对外透露，铁管巷项目的股权结构已经发生变化，原来的上海泰龙已经退出，而由重庆新股东注入资金，该项目在2007年9月22日召开的白下区金秋经贸洽谈会上就已正式发照。

    这大概是重庆国际信托投资公司和上海泰龙交易的初步时间。有业内人士表示，他们只需要私下里就可以完成股权转让，并不需要去国土资源局办理相关手续。

    土地转让，成为这一时期的关键词。南京的中小开发商甚至开始低价抛地，“土地中介”这一特殊角色开始盛行。

    2007年特别是2008年以后，中国楼市开始变脸，“铁管巷的故事”在金融危机到来之后无法继续，开发商的豪情荡然无存。

    2008年下半年，上海泰龙将项目公司其中75%的股权转让给了重庆国际信托投资公司，而重庆国际信托投资公司旗下的南京龙凤投资置业有限公司，成为铁管巷A、C地块的第三任东家。

    在无力开发的情况下转让项目，是当年许多开发商通行的做法。“铁管巷地块”再次被命运所戏弄，到这一节点，这一黄金地块已经被闲置4年多。

    谁来收拾残局

    2010年7月28日，凤凰股份发布公告：其全资子公司江苏凤凰置业有限公司，拟收购重庆国际信托投资公司旗下的南京龙凤投资置业有限公司74.81%的股权，如收购完成的话，将成为铁管巷A、C地块的实际持有人。

    值得注意的是，凤凰股份是这么多进进出出的开发商中唯一一家江苏本土企业。

    2008年10月22日，南京市委、市政府发布《关于加快推进全市重大项目建设工作的意见》，公布了南京一批重大项目，铁管巷项目就是其中之一。

    一直以来，政府都像无形的推手，“铁管巷地块”的意义早已大过于一块土地，不断流转的背后，是官方力量和各色开发商博弈的结果。尽管各方角色进进出出，唯一不同的是，这块土地已经在南京的黄金地段被晾了6年之久。

    在这块被闲置6年、四次易主的黄金土地命运背后，政府和开发商都各自扮演着不同的角色。

    不管如何，从2004年每平方米4689元的楼面价来说，最后的接盘者，也是赢面最大的受益者。

    摘自《第一财经日报》2010.8.24