第05版:读者桥

人民日报海外版 2023年05月27日 星期六

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租住的房屋漏水怎么办(律师信箱)

《 人民日报海外版 》( 2023年05月27日   第 05 版)

赵律师:

  您好!我是一名受聘来贵国某学校执教的外籍教师,很喜欢中国,但最近遇到了点烦心事。我所租住的房屋屋顶漏水,和房东联系后,他说他在外地,让我自己处理一下。请问如果我自己处理,后续可以主张由房东承担维修费用吗?

  读者  库巴斯  

 

库巴斯:

  您好!您是外籍教师,因租赁合同发生纠纷应属于涉外民事合同纠纷。而租赁合同纠纷属于专属管辖,按照一般原则及惯例,中国法院对您的情况有管辖权,且适用中国法律。

  按照中国法律规定,您所租赁的房屋,在租住期间出现问题需要维修,您作为房屋租赁者应首先看双方租赁合同中对此有无约定。如果没有约定,应及时通知房东并请其在合理期限内维修,如果房东(出租方)在合理期限内不履行维修义务的,租赁方可以自行维修,维修费用应当由房东(出租方)承担。如因维修影响房屋使用,租赁方有权要求相应减少租金或者延长租期。但是如果是因租赁者不当使用或者租赁协议有其他约定,则应当由过错方承担维修责任或按照协议约定处理。

  ■ 出租方承担维修责任是法定义务

  民法典第七百零八条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。该法第七百一十二条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。同时,第七百一十三条规定,承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

  根据上述法律规定,您是房屋租赁合同纠纷中的承租人,房东是出租人,房东应当提供符合居住条件的租赁物及其附属设施,承租人应当正当、合理地使用租赁物及其附属设施。如果租赁双方未在合同中特别约定维修义务由哪一方承担,则应当由出租人承担法定维修义务。

  您有权在房屋出现漏水的情况下,即无法正常使用时及时通知出租人,并请其在合理期限内维修。若出租人在合理期限内不履行维修义务的,您可以自行维修,维修费用应当由出租人承担。如因房屋漏水或者维修影响您使用房屋,您有权要求出租人相应减少租金或者延长租期。

  ■ 承租人承担维修责任的情形

  按照上述法律规定,出租人有维修义务,但实践中也会出现承租人承担维修责任的两种情形。

  第一种是按照约定。租赁合同纠纷也是合同纠纷的一种,依据合同约定优先原则,如果双方在协议中约定了维修责任由承租人承担,则按照约定执行。结合上述民法典第七百一十二条的规定,即如果您与出租人在合同中约定了,在租赁期间,房屋出现漏水等情形,由承租人自行解决,或者所发生的一切费用由承租人自行承担,那您作为承租人就应对房屋漏水进行自行维修并承担相应费用。

  第二种是承租人有过错。民法典第七百一十一条规定,承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。即您作为承租人,如果因您的不当使用或者有其他过错导致房屋漏水,则应当由您自行负责维修,并承担维修费用。如果给出租人造成了损失,您还应当承担赔偿责任。严重情形下,出租方可提出提前解除合同并要求承租人赔偿损失。

  ■ 律师提醒

  在协议中没有另行约定相关责任的情况下,关于维修费用及各项损失的主张,如果承租人在告知并催促出租人维修后,出租人不能按时维修影响承租人使用,承租人自行维修的,承租人可以保留实际维修费用、给自己造成损失的相应证据,便于要求出租人承担责任。比如告知出租人房屋漏水的时间和漏水的情形,说明房屋漏水并非自己不合理使用造成,提供案涉房屋维修所产生的费用明细等。这样,承租人的合法权益就会得到支持。

  (北京市公衡律师事务所业务指导委员会主任赵莉)