住房租赁市场提质增效的陕西方案

　　在陕西省面向“十三五”重大理论和现实问题研究项目《转型发展中陕西省公租房、棚改安置房和住房租赁市场与存量商品住房市场有效衔接研究》的资助下，针对陕西省住房租赁市场的培育与发展，西安建筑科技大学丝绸之路住房研究所研究团队历经两年时间跟踪调查陕西省10个地级市，赴杭州、深圳调研租赁住房试点城市的发展现状及模式，剖析陕西省住房租赁市场的现存问题及其原因；在明晰陕西省住房租赁市场运行机理及关键影响因素的基础上，设计了适宜陕西各地市的住房租赁市场发展模式与经营模式。

　　实地剖析：

　　陕西住房租赁市场亟待发展

　　至2016年底，陕西省城镇人均住房面积已达32.6平方米，住房发展由数量增长向质量提升转变，在住房过滤机制的作用下，存量房市场逐步扩大，住房租赁市场已进入初步发育、逐步成熟时期。然而，“十二五”期间，陕西省城镇住房租赁比率（含租赁型保障房及其他住房）下降明显，由2010年的23.1%降至2016年的16.07%，在全国各省排名中仅列11位，更与美、英、日、澳约35%的平均值相去甚远。当前，陕西省住房供给“重售轻租”的积弊仍然存在，多主体的住房租赁供应尚未形成；居民“重购轻租”的住房消费观念仍然普遍，住房租赁需求未获得有效释放。

　　经过实地调研与计量研究，发现造成以上现象的主要原因有：一是住房租赁市场缺乏有效的发展模式，致使租赁市场难以形成有效供给；二是市场主体交易成本高，致使租赁市场运行效率低。因此，住房租赁市场尚未在房地产增量与存量市场互动中发挥合理配置资源、防范市场剧烈波动的作用，未能成为陕西省“五新”战略中共建新生活的重要抓手。

　　因城施策：

　　构建住房租赁市场发展模式

　　基于陕西省住房租赁市场的金融环境、社会环境、经济环境、政策环境及居民心理因素等的系统剖析，研究团队构建了住房租赁市场成熟度评价模型，提炼了陕西省住房租赁市场的关键影响因素：住房租金、房地产价格增长率、居民收入水平、流动人口占比、中介机构数量、出台相关政策数量、货币供给增长率、中长期贷款利率等。根据陕西省各地租赁住房市场的供求关系，研究团队因城施策，构建了不同的住房租赁市场的发展模式：一是鼓励西安等人口净流入量较大的城市，在规范住房租赁市场秩序的同时，不断扩大、优化住房租赁市场供给，加快激发、释放住房租赁需求；二是鼓励其他人口流动平稳、较少的城市，在规范住房租赁市场秩序的基础上，积极引导住房租赁的合理消费。

　　基于存量商品住房市场与租赁住房市场的耦合机理，研究团队设计了房地产开发企业自持商品住房库存实施租赁、住房租赁机构新建租赁住房实施租赁、住房租赁机构购买并改造闲散房源实施租赁、住房租赁机构长期租赁闲散房源实施租赁、个人托管闲置住房实施租赁等五种规模化经营模式，其中住房租赁机构包括住房租赁专营机构、房地产开发企业、经纪企业、物业服务企业等多形式主体。

　　搭建平台：

　　有效破除住房租赁信息壁垒

　　住房租赁市场中承租双方之间、房屋中介与委托人之间存在的信息不对称是妨碍住房租赁市场的关键问题，搭建一个全面、真实、准确、合法的信息交换平台是实现住房租赁市场发展的重要抓手。在厘清住房租赁市场发展过程中政府机构、住房租赁机构、承租人及中介机构的利益关系、运作模式及其政策需求的基础上，研究团队调查研究了当前陕西省各地市已有的住房信息平台，并提出了陕西省住房租赁市场信息服务平台的构建思路：一是以政府现有的房地产交易、住房保障、不动产登记数据平台为核心，建立与公安、民政、公积金、社保、教育、金融等部门互联互通的住房租赁交易平台，切实解决租赁过程中的信息不对称、不全面问题，并提高搜寻效率；二是充分利用租赁平台积累的历史数据，以互联网技术、计算机科学与数据科学为实现手段，构建住房租赁市场预警指标体系，有利于政府实时把控市场秩序、预见可能的市场风险、引导市场健康发展；三是利用区块链技术，建设包含各类市场主体的诚信体系，依据交易过程中违规行为的实时记录，通过诚信档案信用评级调整租赁住房押金金额，与其他部门共同形成守信激励和失信惩戒联合机制。

　　（作者单位：西安建筑科技大学）