楼市“再松绑”并非鼓励炒房(市场观察)

　　“限外令”刚刚解除，公积金政策再次放宽。日前，住建部、财政部和央行共同发布通知，再将公积金贷款购买二套房首付比例降至两成，9月1日起执行，北上广深四地可结合本地实际，自主决定申请住房公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例。对此，专家指出，这次楼市“再松绑”，应该说是“意料之外，情理之中”，总体看仍以信号意义为主，下半年楼市分化态势仍然严峻，房地产市场全面复苏尚需时日。

　　【公积金贷款“降门槛”】

　　从统计数据看，自“3·30新政”落地后，过去几个月里楼市复苏的态势明显，尤其一线城市和部分二线城市量价齐升。中国指数研究院公布的数据显示，7月份，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10685元，环比上涨0.54%；而上海易居房地产研究院的统计也显示，7月份，全国30个城市的住宅市场成交量创下近6年同期的最高。

　　业内人士认为，在这个背景下，公积金二套房首付比例再降门槛，加上前期央行“双降”、“限外令”解除等利好政策，无疑为“金九银十”的传统楼市旺季增添不少动力。

　　“目前我国经济形势没有明显好转，各种稳增长措施短时间内未充分发挥效力等，应该说是本轮公积金政策进一步宽松的主因。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存分析称，上半年各项鼓励政策银行并未完全落实，最终对楼市的鼓励效果也没有完全达到预期，因此市场本身对再出台利好政策有所期待。

　　“从今年上半年的情况看，全国层面的公积金政策刺激对市场的影响在逐渐增加，但是由于公积金的定位和受众面的因素，降低首付能够影响的实际范围比较有限，给市场带来的主要还是心理影响。”中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示。

　　【以“调”为主盘活资源】

　　然而，对比一二线城市逐渐“火热”的房地产市场，三四线城市仍显冷清，仍然面临着不小的去库存压力。公积金“再松绑”对此能否起到改善供求格局的作用？

　　“各地市场目前库存压力不同，由于一二线城市二套房购买者目前仍以刚需和改善型需求为主，因此公积金降首付对这部分的需求者影响较大。而从解决三四线城市去库存角度看，政策的直接影响应该说是比较有限的。”张大伟分析称。

　　他指出，此次出台这个政策的目的，一是为了解除过去不合理的政策，二是为了维护房地产市场的正常发展。可以认为，这将会是未来一系列“去行政、重市场”的调控政策的开端。“预计下半年还会有一些政策陆续出台，在多个环节进一步放开，盘活存量资源，包括一线城市购房资格的调整、公积金额度的调整，以及地方政府可能出台的税费减免、购房补贴等。尤其是未来商贷利率如果降低的话，可能会更大力度和范围上改变目前的需求端状况。”

　　住房消费回归理性后，房地产市场的结构性矛盾是不得不面对的问题。在北京市房地产协会秘书长陈志看来，目前楼市基本上达到供需平衡，部分地区需求趋于饱和、供给过剩，只有需求进来才能去库存，目前政策对需求增加效果有限，还需要再推出有利的支持政策来促进需求的增长。“政策调控还是以调为主，在调整中让楼市更适应供需关系的变化，更适应经济增长的需求。”陈志表示。

　　【借机炒房并不明智】

　　新政出台后，不少业内机构分析认为，虽然对房地产市场信心的提振毋庸置疑，但是能够实际影响的范围还比较小，基本属于“微刺激”，不太有“点燃”高房价的可能。

　　事实上，当前的中国经济宏观背景也使得房地产市场不再具有投机“炒楼”的价值。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，我国房地产市场供应发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况，供给速度远快于需求，已经很难出现暴涨。

　　“借这个政策短期炒房肯定是不明智的。”张大伟指出，由于整个楼市分化严重，虽然一线城市成交量回升，尤其是二手房回暖明显；二线城市的降幅也在收窄；但三四线城市仍然缺乏支持房地产的实际动力，状况堪忧。

　　“即使首付比例降低或者公积金贷款利率下调，但是对房地产投资的抑制仍然没有放开，通过购买房产投资没有太大的空间。具体到北京、上海这类一线城市，房价本身上涨压力大，公积金降低首付比例就不太可能变为现实。”张大伟认为。