【摘要】租房现象自古就有,古代租房并不容易。为解决市民尤其是官员和特殊人群的住房困难,历朝历代都兴建过很多公益性质的房屋供官员或百姓租住,成为平抑租金市场的重要手段,可谓“租房双轨制”。“租房双轨制”在一定程度上平抑了租价,使得一些人能以较低的租金住上房子,缓解了社会矛盾,有着积极的作用。然而,福利租房也容易滋生以权谋私的现象。有权有势的人多住多占廉租房,穷苦小民反而只能望房兴叹。可见,如果没有完善的审查机制和配套措施,再美好的住房设计也会走样。
【关键词】租房 古代 租房双轨制 福利租房 【中图分类号】K23 【文献标识码】A
房子是普通百姓日常生活中的头等大事,不论是古人还是现代人,大多都会面临住房的问题。“诗圣”杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中有“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜”的呐喊,代表了千千万万穷寒子弟的心声。那么在中国古代,租房究竟是一种什么样的情形呢?
租房大不易
生活离不开衣食住行,其中住是最大的一笔开支。租房现象自古就有,当时人们称租屋居住为“赁屋”或“僦居”。秦汉时期,出现了私人旅馆“郡邸”,以及专供外国人租住的“蛮夷邸”。南北朝时期,还出现了出租门面的“邸店”。南北朝时期,富人开办集货栈、商店、租房为一体的邸店,大获其利。《梁书·徐勉传》记载:“所以显贵以来,将三十载,门人故旧,亟荐便宜,或使创辟田园,或劝兴立邸店。”说明邸店的利润很高这件事,已广为人知。这一时期,佛教也获得极大发展,许多寺庙都从事对外出租房屋的活动。
隋唐时期,经济发达,房价高昂,很多人只能租房以求栖息之地。尤袤《全唐诗话》卷二记载,白居易年少时以诗文拜见顾况,顾况取笑他的名字,说“长安米贵,居大不易”,“居大不易”成为普通人在大都市生存不容易的代名词。后来白居易高中进士,当上校书郎,月薪一万六千钱。即便如此,白居易也无钱购置房产,只能在近郊租房18年,每天骑马上下班。直到50多岁时,他才有钱在远郊渭南买了房。由于新房离上班地点太远,白居易仍然在城内租房居住,节假日才回自己家小住。他作诗《卜居》:“游宦京都二十春,贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍,不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地,免似漂流木偶人。但道吾庐心便足,敢辞湫隘与嚣尘。”白居易羡慕蜗牛和老鼠都能有自己的房子,可见真的是居长安大不易。
宋代重文轻武,官员收入有所提高,但买房仍然困难。尤其是首都开封,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价”。不要说普通百姓买不起,就是绝大多数高官也望而却步,“京师职事官,旧皆无公廨,虽宰相执政亦僦舍而居”,租房成为很多人的首选。《事实类苑》卷十一记载,宰相寇准为官四十年,“无田园邸舍,入觐则寄僧舍或僦居”。寇准后来被贬衡州司马,衡州府故意不给他安排住宿,“百姓闻之,竞荷瓦木,不督而会,公宇立成”,临时给他建新房,才解了寇准的燃眉之急。经历过类似遭遇的还有苏家父子,苏洵在京城当官十多年,到死都买不起房,就连苏东坡的儿子结婚都需要借朋友的房子才完婚。苏辙被政敌章惇贬到雷州,“不许居官舍,遂僦民屋”,章惇严惩给苏辙提供房屋的民众。不料世事轮回,章惇同样被贬雷州,也想租住民屋,结果主人说:“前苏公来,章丞相几破我家,今不可也。”(《宾退录》卷八)
租房不易,主要的原因是价格高。在宋代,房东被称为“掠房钱人”,他们组成“庄宅行”,以管理和推销出租事宜。外戚韦渊在各大城镇均有房产,租金“房缗钱日二十千”,一年所得超过700万钱,可见房屋租赁的收益相当可观。宰相晏殊家中富裕,盖了很多房子用于出租。同为名相的欧阳修则恰恰相反,连租房子也承担不起地段好的房屋,因此写诗发牢骚:“邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。”中下级官员的待遇比欧阳修更低,先后在刑部、吏部等部司供职的江休复曾抱怨说:“望月初请料钱(月薪),觉日月长;到月终供房钱,觉日月短”(《江邻幾杂志》),月初发工资时,觉得世界都是光明的,一切都很美好;等到月底要交房租了,马上又觉得生活不易,身心俱疲。这种感觉相信对于很多现代人来说并不陌生。
明清时期,官员租房仍然非常普遍。京城的官员大多在宣武门附近租房,因为这里离早朝的正阳门比较近。据《曾国藩日记》,曾国藩入京为官十二年,全靠租房度日。道光二十年(1840年),他看上骡马市大街北棉花六条胡同一处住宅,十二月十七日搬入,每月房租八千文,全年需银66.95两,占薪俸之半。道光二十一年八月,因绳匠胡同一处住宅“屋甚好,共十八间,每月房租京钱二十千文”,他马上搬了新家,房租已超过他的工资收入。此后,曾国藩还多次搬家,房租也是一路飙升。如果没有官俸之外的“灰色收入”,他是绝无可能维持这种租住条件的。
曾任曾国藩幕僚的赵烈文,甚至经历过租不到房的窘境。同治四年(1865年),赵烈文萌生告老还乡之意。七月,他乘船至常熟,拜托诸多朋友,密集看房多日,结果毫无头绪。他感慨到:“前后所相宅,俱不肯赁,典买或欲千金。欲买地卜筑之,非仓卒能办,且亦办弗及。”(《能静居日记》同治四年七月二十八日)最后只能倖倖离开。
租房要有手续
明清时期,租房市场持续活跃。因为租房牵涉价值很高的固定资产交易,需要有一定的手续,尤其是要签订契约,避免日后可能会发生的纠纷。租房合同有着基本固定的格式。洪焕棒编著的《明清苏州农村经济资料》一书中,有不少关于苏州屈氏慎余堂的契约文书,可以看到围绕租房发生的各种案例。乾隆十六年(1751年)五月,翁凤揆承租慎余堂的七间房屋,特订立租房合同。契后附时间、合同双方及见证人姓名。合同里面除规定房屋数量、租金多少、租金支付时间外,同时双方还约定房屋的维修费用由房东承担,经费从租金里扣除。需要特别说明的是,明清时期中国货币制度比较混乱,银钱并用,同时银子的成色、重量,各地不一。为避免交付租金时的货币纠纷,故而合同里特意写上银子的成色和兑换地点。
有租房就会有退租,正常情况下,退租也需要签订契约。乾隆年间,汪舜臣租住慎余堂朝南楼房门面及平屋一间,等到了他儿子汪九观时,“因今无力承住,情愿退还。是(自)退之后,任从管业另召。恐后无凭,立此退契为证。计开:屋内所有自置楼板栏栅一带窗二扇,因欠房钱不清,一并退抵”。由于没能按时交付房租,汪九观只能退还房子,并把自己所购买的物件留给房主作抵租金。
租房一旦发生纠纷,往往会有相应的处理办法,或协调调解,或告官判决。顾奉兰租住慎余堂三间半房屋,约定每年给房租米四石,因歉收无力支付,乾隆十五、十七两年房租米“颗粒无还”。乾隆十八年,慎余堂状告官府,县衙派差役监督处理,顾奉兰立时画押承诺,“约至本月内情愿出屋交还,任从业主另行召佃,决不阻挠”。正是由于租房契约的存在,才使此次纠纷顺利解决。
明清江南地区保留着很多与房子相关的史料,其中城镇资料多于农村资料,房屋买卖资料多于房租资料。黄敬斌教授研究过江南地区的租金价格,指出18世纪初、中期,江苏农村的住宅市场,售价大约在3两至5两,但年租金则高达0.5两,大约6至10年即可还本,认为“就房屋租金而言,尽管其绝对值可以说很小,但若与房产价值本身比较而言,租金率却相当高”,“这与中国传统金融市场上突出的高利息率特征,在某种程度上存在着相似之处。”①房屋租金因面积、质量、地段的差异而有很大的变化。大致而言,租金持续上涨是普遍趋势,从中我们也不难理解,为何房租是很多人难以承受的巨大负担。
租房双轨制
为解决市民尤其是官员和特殊人群的住房困难,历朝历代都兴建过很多公益性质的房屋供官员或百姓租住,成为平抑租金市场的重要手段,可谓“租房双轨制”。
宋朝自京都到各地州府设“楼店务”,后改名“店宅务”,是主管国有房产和邸店的行政部门,负责公租房的建设、租赁、管理和维修事宜。真宗天禧年间(1017-1021年),店宅务在汴梁左右厢兴建23300间公租房;仁宗天圣年间(1023-1032年),公租房增加到26000间;宋神宗在位期间,增建公租平房14626间。杨砺官居枢密副使,就是借住在楼店务的房子里面,去世后宋真宗登门悼念,结果“僦舍委巷中,乘舆不能进”(《宋史》卷二八七)。叶梦得在《石林诗话》中记载:“京师职事官,旧皆无公廨,虽宰相执政亦僦舍而居。每遇出省,或有中批外奏急速文字,则省吏遍持于私第呈押。”说明宰相也无私宅,退朝后遇有紧急公文,吏员就需要拿着文件跑到各位大人家里一一签字画押,这很容易会造成消息泄漏。元丰年间(1078-1085年),“始建东西府于右掖门之前,每府相对四位,俗谓之八位”,作为宰相的专宅,算是解决了少数高官的住宅难题。
官府出租的房屋,大致会配备基本的生活设施。《萍洲可谈》记述,王安石从江宁府任上自请退休,夫人吴氏把官舍里的藤床带回家。未几,“郡吏来索,左右莫敢言”,王安石知道夫人“好洁成癖”,自己则因邋遢与她“每不相合”,于是“跣足登床,偃卧良久。吴(夫人)望见,即命送还”。离任时不得带走屋内设施,应该也是基本规则。
为调控租房市场,宋朝屡次出台减租政策。《宋大诏令集》记载,徽宗政和八年(1118年)九月,豫东受灾,朝廷下令免除京东诸县公房租户房租,直到赈灾工作结束才停止。宣和七年(1125年),宋徽宗下令汴梁的公屋私产租金一律降2/10,以缓解租户的资金压力。《三朝北盟会编》记载,宋钦宗靖康元年(1126年)十一月,朝廷听闻金兵要武装入侵,担心民间骚动,下旨免除全国公房租户一月房租。
元朝为解决朝廷官员租不起房的问题,设立“系官房舍”,专职负责给官员分房。官员提出申请,经过审批后,在规定的宅基地上自行建房,当事人每月只须交纳地基钱即可。明成祖朱棣迁都北京,为吸引人口入京,实行“廊房”制度。朝廷兴建800多间房屋,按照不同地段,租金分为三等,房租按季度支付。明朝还规定,每个京官都可依品秩高低,使用若干名皂役做杂役,如果不想享受这种待遇,则可以将皂役的工食银折算为钱,自行支配。
长期租房毕竟没有保障,所以有些官员会想办法一次性买断房屋产权。《玉堂丛语》卷二记载,南京国子监祭酒谢铎考虑到租房不易,集合所有资金,“买官廨三十余区,居学官以省僦值”,专供在本司任职的人居住。《明史》卷一六三则称,林瀚“典国学垂十年,馔银岁以百数计,悉贮之官,以次营立署舍。师儒免僦居,由(林)瀚始”,把自己任官十年的收入全部捐出,为机关人员盖房。
明清鼎革,清军入关,八旗官兵大量圈占民房,北京被划分为内城和外城。内城以皇城为中心,原有居民一律外迁,八旗分别驻扎在四角八方。清廷将内城房屋分配给八旗官兵居住,或卖或租,属国有性质。此后,清廷多次出资修建房屋,专供八旗官兵租住。康熙三十四年(1695年),因八旗无房者有七千余人,康熙帝要求在外城也建官租房。朝廷专设官房租库,按房间大小收租。此后,北京人口进一步增长,朝廷为解决住房问题,还采取过货币补贴发放、积攒租金修建新房等办法。
“租房双轨制”在一定程度上平抑了租价,使得一些人能以较低的租金住上房子,缓解了社会矛盾,有着积极的作用。然而,福利租房也容易滋生以权谋私的现象。嘉庆八年(1803年),朝廷指出:“各旗营房,原系赏给穷兵居住,理宜照例均分。今镶白旗蒙古旧营房,该管章京等并不遵例均分,竟有以一分钱粮越分住居四间者。又将未住营房之人,捏名注册,殊属非是。”(《钦定大清会典事例》卷六六九《工部·营房》)有权有势的人多住多占廉租房,穷苦小民反而只能望房兴叹。可见,如果没有完善的审查机制和配套措施,再美好的住房设计也会走样。
(作者为清华大学历史系教授、博导)
【注释】
①黄敬斌:《民生与家计:清初至民国时期江南居民的消费》,上海:复旦大学出版社,2009年,第173页。