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房地产市场调控的法律思考

《 人民论坛 》(

    许  静

    【摘要】我国房地产行业市场调控的法律存在一些漏洞,影响了我国房地产行业的健康发展。应完善房地产市场调控相关法律,让法律回归本位,促进房地产市场的自由竞争,提高房地产行业的创造力,更要创新调控机制,促进房地产行业发展。

    【关键词】房地产  市场调控  法律    

    【中图分类号】D92    【文献标识码】A

    任何行业发展都离不开政策和法律的调控,政策与法律相互协调、相互弥补可以促进经济持续性发展。房地产行业一直是我国重要的支柱产业,为我国的经济发展做出了巨大贡献。作为支柱产业,房地产行业发展离不开法律与政策的支持。但纵观我国房地产行业发展历史和现状,一些市场调控法律和政策呈现畸形关系。房地产市场政策调控比较强势,加剧了市场波动,而相关的法律调控比较空洞化,在内容和可操作性方面都存在不足。这种失衡的法律政策关系影响了房地产行业进一步发展,致使法律没有发挥出应有的效用。

    我国房地产行业市场调控相关法律从数量、质量上都仍需提升

    从我国房地产行业市场调控现状来看,房地产行业市场调控的法律存在不足,由于立法缺失,也造成相关政策缺乏合法性。我国房地产行业市场调控相关法律数量较少、立法质量亟待提高。

    从相关法律的数量上看,目前我国非法律性政策占全部房地产调控政策较多,法律性政策较少。如2010年出台的“新国十条”、2011年出台的“新国八条”、2013年出台的“新国五条”,这些文件对房地产行业的发展具有一定影响,但影响深度远不及专项的法律法规。除此之外,中央性规范文件远远少于地方性规范文件。非法律性政策和地方规范性文件构成房地产市场调控的主力,这些都客观体现出我国房地产行业市场调控相关法律的缺失。

    从相关法律质量上看,房地产行业市场调控法律质量亟待提升,一些合理的政策没有及时上升到法律高度,甚至相关的行政法规也不健全,完全由部门规章来调控房地产行业。比如“新国十条”中对于抑制投资性需求、严控土地供给方面的规定取得了一定的成效,但这些文件中的相关内容并没有上升到法律层面,体现出我国法律在更新上的滞后性。同时,由部门规章来调控房地产行业的现象比较明显。国务院下发房地产相关文件的同时,住建部、发展改革委、财政部、国土资源部等诸多部门顺应中央要求,开始制定相应的部门规章用于调整房地产行业,但出于部门利益考量,制定的规章制度并不能从根本上解决房地产行业面临的问题,反而给房地产行业的发展带来一些障碍,反映出我国房地产行业相关法律文件的质量不高。

    运用法律手段调控房地产市场存在的问题

    我国房地产行业市场调控的政策优势毋庸置疑,全国各地关于房地产行业市场调控的政策接近5万条,在某种程度上,房地产行业市场调控中政策调控已经成为主导,而法律调控地位在一定程度上被架空。由于房地产行业是地方经济的支柱产业,其中关于土地、税收、资金等核心资源都处于地方政府手中,为了更好地满足地方利益,一些地方政府过度依赖政策来调控房地产市场,本应该由立法进行调控的房地产市场却被地方政策主导,从而造成房地产市场法律调控的空洞化。

    地方政府对市场缺乏尊重和认同。在我国房地产行业现有模式之下,地方政府对市场具有管理权力,由于相关核心资源掌握在地方政府手中,地方政府可以自由地控制房地产行业。在政府的强势介入之下,房地产的市场调控失去了原有意义,地方政府决策替代了市场竞争。在这种情况下,地方政府成为房地产行业中的重要角色,并且对市场调控显示出不够尊重、不认同,个别地方政府认为房地产行业依靠市场调控会失去效率,故将市场作为一种工具看待。

    在房地产市场现有调控模式下,中央政府的调控目的与地方政府存在根本性的差别,中央政府希望借助市场调控的诸多优势,提高房地产行业的创造性,使得房地产行业充满活力,并通过房地产行业来促进我国经济社会的整体进步。相比中央政府的调控目的,地方政府则更愿意将主动权掌握在自己手中,希望用政府调控来取代市场调控,逐渐降低房地产行业的市场竞争,使房地产行业为地方经济作出最大贡献。中央政府和一些地方政府对待房地产行业态度截然相反,导致中央关于房地产行业的调控政策无法落实,一些地方政府甚至有意削弱和降低中央政府的调控力度。

    完善相关法律,促进房地产市场健康发展

    首先,完善市场调控相关法律,法律回归本位。想要解决政策与法律关系的矛盾,就必须建立完善的法律体系。面对我国房地产行业市场调控法律存在的问题,就需要丰富房地产行业市场调控的相关立法数量和质量。一方面,对地方政策调控结果进行评估,将合理的地方性政策上升到法律高度,保证法律体系和地方政策高度统一,减少法律和政策之间的冲突;另一方面,修订现有法律中不完善之处,并填补相关的空白领域,使得法律对房地产行业市场调控更加全面、更加完善。在房地产行业高速发展的情况下,我国应该对房地产行业市场调控相关立法进行梳理,增加立法数量,提高立法质量,通过科学合理的立法来指引地方政府政策,减少法律的空洞。

    其次,持续促进市场自由竞争,保障经济稳定。任何产业的长期发展都需要借助市场机制下的自由竞争,房地产行业只有在公平的市场环境中得到充分竞争,才能不断提高行业的创造力。有的地方政府希望运用政府调控能力来降低市场竞争,这是一种错误方式,既不尊重、不认同市场的价值,也不利于房地产行业的长期发展。地方政府应该转变思想观念,以积极的态度促进市场自由竞争,为房地产行业创造公平的竞争环境。政府应该承担房地产市场的法律监督责任,制定的相关政策要符合法律规定,并将这些政策的核心出发点置于公共利益上,保证政策符合社会公众利益。

    再次,协调中央与地方的关系,创新调控机制。中央政府和一些地方政府在对房地产行业的调控目的上存在差异。中央政府进行市场调控的目的是促进全国经济发展,让房地产企业在更广阔的市场环境中自由竞争。而有的地方政府则出于地方利益考虑,希望以地方政府调控来取代市场调控,以支持本地的房地产企业发展,防止本地房地产企业在竞争中受损。面对这种情况,应该考虑到中央政府和地方政府的利益均衡,制定较为折中的法律规范,通过法律来引导地方政府的行为,在保证地方利益的基础上,让更多房地产企业能够参与到竞争之中。通过协调中央政府和地方政府的差异,减少两者之间的矛盾,让中央政府政策能够在地方得到彻底贯彻,形成“全国一盘棋”的房地产行业市场调控新局面,促使房地产行业获得持续性的发展。

    房地产市场法律调控是房地产行业持续性发展的关键因素,弥补和填充市场调控法律空洞具有重要意义。我国应该弥补法律漏洞,通过完善市场调控相关法律、持续促进市场自由竞争、协调中央与地方差异性等举措,改善我国房地产行业市场调控现状,运用更科学、更全面的法律制度实现对房地产行业的市场调控。 

    (作者为湖北警官学院法律系讲师)

    【参考文献】

    ①邢会强:《政策增长与法律空洞化——以经济法为例的观察》,《法制与社会发展》,2012年第3期。

    ②卢亮:《房地产市场调控的法律空洞化研究》,《学术探索》,2016年第10期。

    ③黄珊珊:《浅谈经济法视野下的房地产市场宏观调控问题》,《法制与社会》,2012年第7期。

    ④雷兴虎、蔡科云:《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》,《法学评论》,2008年第1期。

    ⑤贾慧姝:《房地产预告登记的历史溯源及比较研究——兼论该制度与我国现有法律背景的整合》,《中国房地产》,2003年第12期。

    责编/贾娜    美编/于珊

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