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“民宿市场有着三大趋势：高端化、规模化与专业化。从宏观政策的角度来看，国家在不断鼓励民宿产业的发展，民宿市场会越来越开放，也会越来越规范。”
民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。
2019年7月3日，文化和旅游部发布了《旅游民宿基本要求与评价》，相比于2017年《旅游民宿基本要求与评价》版本，有了许多新的改动。
“新版”对民宿要求有不少改动，比如取消了单幢客房数量不超过14间的规定，将旅游民宿等级由金宿银宿两个等级修改为三星级、四星级、五星级3个等级；“旅游民宿”的定义中增加了“经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800㎡”的内容；明确规定旅游民宿要取得当地政府要求的相关证照；对经营场地的安全、食品安全以及从业人员有了更细化的要求等等。
搭乘乡村振兴的便车，中国民宿发展迎来诸多利好消息。
越来越规范
“民宿现在市场司、资源司和产业司都管一些，没有明确分工和表述，目前还在磨合期，个人理解，如果从民宿作为住宿业来理解，主要是市场司管规范和标准。如果从产业发展来说，是产业司在推动。如果从线路规划、景区业态分布上，与资源司相关。”8月28日，文化和旅游部产业发展司一位不肯透露姓名的工作人员称。
“房间均价在1000元一间，我这个店价格确实比我们怀柔凯宾斯基的价格还高，但是入住率还不错，上半年开业的北京怀柔店，28间客房，接待人数超过3000了。”森岚系列民宿创始人崔建森很满意自己民宿的表现。
“因为对农村有着深深的喜爱，我从2016年开始，将3座上百年的老宅改造为一处花草庭院，运营两年多，深感做民宿的不容易。”密云老友季精品民宿的女主人梁晴感慨说。
“主要是因为对风俗习惯的不了解，自己又是外来的城市人，当时会与邻居发生一些矛盾，但随着这两年在农村的生活，不知不觉间已经完全融入了这个村子。”梁晴分享自己的体会，“村两委很支持我们这样的创客，给我们很多帮助，会主动帮我们与村民进行协调。我们自己也喜欢与村里人打交道，红白喜事儿随个份子，我们平时也帮村民卖卖鸡蛋、樱桃之类的农产品。”
“民宿本身属于旅游行业，它最大的问题，在于淡旺季的反差，尤其是京郊游，更是受工作日的影响，大多民宿都是周末不够住，平日没人住。” 梁晴透露说，“现在大家也都在各自想办法，入社区，为退休老人设计出行路线，与教育机构合作，拓展公司团建等。”
梁晴还认为，真正想做一家精品民宿，就需要长期在设施、服务、文化、特色、创新等各方面下功夫，给客人足够温暖、新鲜的客户体验。
“民宿市场有着三大趋势：高端化、规模化与专业化。从宏观政策的角度来看，国家在不断鼓励民宿产业的发展，民宿市场会越来越开放，也会越来越规范。”千宿创始人、云掌柜联合创始人赖洪波说。
2013年，美宿志创始人、桂林民宿协会会长张迪在桂林阳朔遇龙河畔开办第一家具有艺术气息的民宿，这是当地村里第一家民宿，后来张迪卖掉了这间民宿，腾出时间和精力成立桂林民宿协会，搭建美宿志平台，专注推动民宿行业的发展。
“无论是2017年版的《旅游民宿基本要求与评价》，还是现在的新版，从制定政策的层面上讲都具有里程碑式的意义，但实际上，这些政策的出台对民宿实际运营的影响十分有限。”张迪坦言，“仅从消防这一块来说，如果按照要求执行估计很难落地，因为农民的房子客观上无法满足消防的要求，另外消防也只是机械地参照酒店的标准来套用民宿，并没有针对民宿出台相关务实的政策。”
“未来乡村民宿的发展不能仅仅限于商业上的投资回报，还应该承担启迪智慧、引导美学观念、影响环境保护意识的功能，无论村民自发做民宿，还是外来投资者在乡村做民宿，应该有意识地带动和影响周边村民在民宿产业链上共赢，这样乡村民宿才能真正意义上走远。”张迪比许多同行看得更远。
与农村产业深度融合
由于工作关系，北京杜克律师事务所许安港律师会经常出差，每到一个城市，他都会选择一些有民宿特质的酒店入住，与朋友出外度假，他宁愿多驱车几十公里，也会选择民宿。
“目前民宿界存在的问题之一是，高素质运营人才缺乏。由于民宿多在乡村，以家族式经营的单体店民宿很难吸引和长期留住综合素质较高的人才。”张迪说。
“营销手法单一，乡村的民宿房间相对较少，由于策划和网络人才的缺少，致使乡村的民宿被动等客，”张迪认为，“我个人支持民宿走上品牌化和连锁规模化，还有那些夫妻经营的小而美的单体店。综合这几年的民宿发展，这两类会比较适应市场。”
“我接触民宿品类，还是从城市周边乡村地区或具有文化属性的郊野地区的建筑群落空间进行改造开始的。” 民宿设计规划师及投资人刘文丰认为，“精品民宿”必将成为引导乡村旅游发展的主要力量，主要理由是，一是由于“精品民宿”在建设和开发之初选址的时候，大多选择能反映当地人文历史、自然风光的领域，并通过民宿的建设和发展得到良好的保护；二是“精品民宿”将更好地带动一方经济的发展；三是“精品民宿”将是一个对外宣传的有效窗口。
甘肃益心游文化发展有限责任公司总经理李国栋从事民宿行业刚刚3年，算是比较晚的行业进入者，前不久他在甘肃甘南投资建设了西北的第一家民宿基地，为客户提供深度特色的人文旅行体验。
李国栋说，在国家乡村振兴的战略规划背景下，推动农村产业深度融合与创新，把民宿作为一个面向乡村产业的跳板和连接器，向文旅及农副产品相关的产业进行过渡和延伸，只有融合发展，跳出民宿做民宿才能突破现有的瓶颈。
很多民宿主在经营过程中只注重自己一厢情愿的情怀，而与市场、与客人脱节，同时很多在乡村做民宿的人来自城市，常常带有天然的优越感，这就导致对当地文化和生活的挖掘与融入不足，和当地人之间的关系处理不当，使得民宿在运营过程中面临着很大的风险。
“这需要民宿主用更高的智慧去处理这中间的矛盾，尊重和理解当地的乡土文化。” 李国栋提醒说。
“发展民宿的最大阻碍是人才，管家、店长等返乡人才的缺失，大多不愿意回归农村，传统农家院改造后的民宿，与当今流行的民宿差距也比较大。”崔建森说。
“民宿的井喷发展可以直接反映出其广阔的市场空间，但在这个过程中遇到的越来越多的瓶颈，有越来越多的民宿正在往精品酒店的方向发展，装修越来越高档，一次性投入越来越大，单纯的客房收入在高昂的地租和运营成本下使得回报周期越来越长。”李国栋注意到民宿行业竞争越来越激烈。
“乡村精品民宿的发展需要地方政府的支持，做好民宿的配套支持工作，比如给排水、电、暖、网等基础措施。这样就会给民宿的经营者带来不少便利，减少了前期投入。”刘文丰说。
乡村民宿PK城市民宿
刘文丰告诉《民生周刊》记者，从历史上看，民宿的最早发展源起日本。最早开始大规模发展民宿的地区是台湾，从“精品民宿”产业的实际类型来看，大致可以分为乡村民宿和城市民宿，也可以称为集群式专业化经营民宿和散户型精品民宿两大类。
“城市民宿，属于集群式专业经营民宿，投资相对较大，经营理念、管理制度、服务程序相对比较规范，精细化程度比较高，但和乡村民宿相比，缺少乡间田野、返璞归真的农林气息。”刘文丰认为。
据介绍，目前乡村民宿在全国大概有15万家，合计约150万间客房，保持着较高的增长速度。
城市民宿更多的是指在城市中利用闲置的住宅包括公寓、别墅等按照短租模式运营的分散式的非标住宿单元，典型的就是像上海迪士尼周边的短租公寓，以套为单位，往往是分散式没有统一的公共区域和服务设施。
张迪认为，乡村民宿和城市民宿最大的区别在于，区域性的不同和周边配套设施的不同，以及文化诉求点不同。但是，乡村民宿一旦被客人喜欢，客人黏性度会较高。
乡村民宿具有特有的乡村人居环境、民俗文化、田园风光。城市民宿相对分布在交通便利的小区，以共享房屋的方式为主。所以农村民宿的消费场景要比城市民宿的更加丰富和多元。
“城市民宿的火热，与创意的室内设计和对房客多元化需求的满足是息息相关的。”李国栋认为，“但和乡村民宿一样，一方面市场的需求热度较高，另一方面在经营管理上并不完善，不同群体的需求很难被真正满足，也缺乏固定的参考标准。”
“民宿现在同质化、无特色的情况较为严重，另外乡村周边环境虽然美丽，但是村内设施跟不上，比如说各类电线杆和线路，很是影响风景，还有就是传统农家院改造后的民宿，与当今流行的民宿差距也比较大。另外，目前城市民宿在北京城区无法办理营业执照。”崔建森表示，这些都是当下民宿业内普遍存在的问题。
