依法行政不容违法强拆

    民营企业的经营场地一般是通过租赁方式得来。所以拆迁对于民营企业来说是一件大事，不仅会导致租赁关系的终止，拆迁过程也往往会影响民营企业今后的发展。

    那么民营企业在租赁合同中的期待利益在拆迁过程中究竟该如何保护？相关部门又应该如何保障合法民营企业的拆迁利益？就相关问题，《民生周刊》记者采访了北京在明律师事务所主任律师杨在明。

    民生周刊：在拆迁过程中，那些租赁场地、厂房进行生产的民营企业，是否有权利主张因拆迁造成的停产停业损失？

    杨在明：若民营企业是租赁他人的房屋进行经营，无论是国有土地上的房屋还是集体土地上的厂房，其主张针对停产停业损失的征收补偿尚缺乏法律的直接依据。但根据对征收补偿行为的一般认识和理解，我认为停产停业损失的补偿就是针对房屋的实际经营者作出的。房屋承租人有权直接要求与征收方沟通协商，解决其这部分损失的补偿问题。

    从另一个角度讲，其是否能够获得一定的实际利益损失补偿，通常要依据其与出租方签订的房屋租赁合同而定。企业经营者需要依据《合同法》的规定和租赁双方当事人的约定，按租赁合同终止进行处理。企业经营者认为自身合法权益遭受侵害的，可通过民事诉讼的途径解决。但一般而言，房屋承租人不是被征收人，不与房屋征收部门直接发生法律关系。

    民生周刊：有相关部门认为，只要“搞定了”土地、房屋产权人，就可以忽视承租方的生产利益，甚至会选择将民营企业的设备和物资违法强拆，您怎么看？

    杨在明：要进行强制拆除，必须要由地方政府向人民法院申请强制执行，获得法院作出的强制执行裁定后才能由政府实施强拆。无论是城市国有土地上的房屋还是农村集体土地上的房屋，抑或是民营企业的生产设备，概莫能外。

    根据《民生周刊》报道的发生在广西宁明及黑龙江嫩江的文章来看，若当事人反映属实，这两起案例中均出现了极为典型的违法强拆情形。一旦强拆行为导致企业经营者的财产遭受损失，征收方将被追究国家赔偿责任。其强拆、逼迁行为本身更可能涉嫌故意损坏财物、故意伤害等刑事犯罪。

    自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行以来，“先补偿，后搬迁”的原则在征收领域全面树立。这一原则的要义就在于保障在征收中处于被动和相对弱势地位的被征收人的合法权益，并严格规范政府的征收行为。

    在这样的大背景下，逼迁、违法强拆等情况的继续存在反映了政府违法成本较低的事实。即征收方仍有可能通过此类违法行为实际获益，民营企业依法维权最终获得的行政赔偿仍可能难以填平其所遭受的损害。

    何况，对民营企业而言，依法维权所要求的专业技术及各方面成本都是极高的。因此通过立法等上游制度的逐步完善促使行政机关能够严格依法征收是解决这一领域矛盾冲突的首要条件。

    民生周刊：那些租赁场地进行生产的民营企业，在面临拆迁和补偿纠纷时，往往最终会以与出租方进行民事诉讼的方式解决。

    杨在明：这反映了类似事件的复杂性。作为民营企业经营者而言，在租赁厂房、建筑用于长期经营时，应当考虑可能存在的房屋遇征收的风险问题，做到居安思危、未雨绸缪。

    尤其是不可贪图租金便宜而选择在农村非建设用地上承租、建设厂房，一旦房屋被认定为无证的违法建筑，将可能在征收中面临“违建不予补偿”的结局。如果租赁行为本身不合法，那么在遇到征收时想主张权益，困难将会很大。

    需要强调的是，即使是在地方政府“招商引资”的政策激励背景下，租赁房屋用于经营仍需要严格考虑法律层面的问题。一旦出现“政策变脸”，法律就是保障企业经营者权益的唯一武器。此外，有营业执照和税务登记证明并不能等同于涉案房屋系合法建筑，这是广大企业经营者要特别明确的。

    民生周刊：您觉得在拆迁工作中，面对一些民营企业提出的不合理的补偿诉求，相关部门应该如何处理？

    杨在明：从我们代理案件的实务中看，真正提出过高的、不合理的补偿诉求的企业经营者是很小的一部分。

    对于拒不搬迁的企业，征收方完全可以通过作出征收补偿决定或者责令交出土地决定的途径来通过司法强拆解决问题。对于涉及违法建筑的，则可以依据《城乡规划法》和《行政强制法》的规定通过作出责令限期拆除决定来实施行政强拆。

    但是在强拆前，政府必须依法依规保障作为行政相关人的企业一方的知情权和救济权，在拆除中要依法将厂房内设施、物品进行搬离、清点并做记录，妥善移交给其所有权人。

    而《民生周刊》此前报道的发生在广西宁明及黑龙江嫩江的两起案例中，地方政府显然没有经由上述任何一种合法的途径去推动拆迁，而是直接采取了简单粗暴的违法强拆行为并导致了一定的财产损害后果，这显然是依法行政所不容的。

    民生周刊：您对民营企业在租赁场地及面对拆迁时有何建议？

    杨在明：从保障企业合法权益的角度出发，我提出以下几点建议供企业经营者参考：

    其一，在租赁房屋、土地时一定弄清其权属状况和法律性质，对于农村的农用地一定不可以租赁“建厂房”，否则不仅可能面临房屋遭拆除而无补偿的后果，情节严重的还可能触犯《刑法》，涉嫌犯罪。

    其二，要与出租方细化租赁合同条款，明确在面临征收时的处置方式。譬如可以约定适当的补偿金等。

    其三，对于违法强拆行为，企业经营者要提高防范意识，及时拨打110报警并自行做好拍照、录像等取证工作。同时，也可通过申请政府信息公开的途径了解涉案征收项目的状况，进而针对其可能存在的“未批先占”“少批多占”“协议拆迁”等违法情形向有关部门申请查处。

    对于呈现持续状态的逼迁、骚扰行为，要在积极取证的前提下及时咨询专业征收维权律师，通过各种法律手段削减逼迁锋芒。同时，不断争取与征收方及土地、厂房出租方的协商沟通机会，争取通过协商谈判尽快解决问题。