放大
缩小
全文复制4月底，杭州房地产市场呈现出一片繁荣景象。一则房产税即将登陆杭州的传闻使得当地开发商和购房者加快了入市脚步。
“房产税扩容以及对存量房征税是必然趋势。” 财政部财政科学研究所所长贾康认为，如果房产税不出台，正在进行的这一轮房地产调控与过去几年的历次调控将不会有本质区别，也改变不了房地产调控中保有环节税收的制度缺失问题，甚至很有可能重新陷入治乱循环的怪圈。
然而，向持有环节征税，会对地方楼市造成巨大冲击，同时买房者的观望，也会直接影响开发商的拿地热情，进而影响地方政府的土地财政。房产税扩容的难点，正在于此。
扩容传闻四起
虽然房产税传闻未得到杭州地税局的证实，但却已被很多地产商用做推盘的工具。“房产税前一步到位！限量特价房源限时推出”、“谁能抓住这5天”……“五一”小长假前，杭州类似的推盘广告络绎不绝。
4月26日，传言出台房产税细则的当天，杭州主城区三个楼盘加推了400多套房源，由于意向购房人数过多，再次出现连夜排队的场景。从凌晨5点开始，就有不少购房者等着排队摇号。
杭州拱墅区某楼盘项目负责人表示：“由于房产税可能只对增量房产征收，这些人都想抢在政策出台之前抓紧买房子。”
“不管何时出台，杭州作为第二批出台的试点城市，是大概率事件。”5月2日，仍在继续准备买房的杭州市民陈晓峰坚信自己的判断没错。他认为，还是早点买房好一些。在杭州，和陈晓峰抱有相同想法的市民不在少数。
《民生周刊》记者了解到，房产税试点城市扩容是今年财税部门的一项重要工作。对一部分试点城市上报的试点方案，财政部和国税总局已经有了批复。然而，一位了解内情的专家透露：“具体的试点时间和方案，还要根据各地情况，由地方最终上报中央后施行。”
据悉，对于新一轮房产税试点城市的选择，主管部门倾向于按照“分属不同区域”、“房价过高、上涨过快”、“二线热点城市”三个条件来衡量。
杭州似乎符合“房价过高”这一条件。根据中国指数研究院的全国百城住宅价格指数，杭州3月份的样本住宅均价为16600元/平米，在全国仅次于北京、上海和深圳，甚至高于广州。
当地地产界的多数人士却表示，杭州并不符合第二个条件中“上涨过快”一项。根据上述住宅价格指数，杭州3月份的新建住宅价格指数环比和同比涨幅均为0.02%。而国家统计局发布的70个大中城市房屋价格指数也显示，近一年来杭州的房价上涨速度落后于大部分二线城市。
相关数据表明，在华东地区二线城市中，房价涨速最快的应属南京。国家统计局数据显示，3月份南京的新建商品房价格指数同比增长7.6%，环比增长1.9%，两个数字均领先于其它二线城市。
“上涨过快”这个条件也使得南京在“五一”前夕传出征收房产税。“五一”小长假来临之前，南京本地的房地产网上出现了一篇传言帖，声称南京将于4月28日公布房产税新政，5月3日正式执行。
除杭州、南京外，深圳、北京等一线城市及部分二线城市也遭遇了将征收房产税的传闻，意为上述地区都已将房产税改革试点方案上报至中央政府。
或将复制“上海模式”
“五一”期间杭州房地产市场的火爆再次激起了陈晓峰买房的愿望。在准备买房期间，他打听到了更多消息：未来“杭州版房产税”可能参考上海模式。
作为首批试点，重庆、上海的房产税已践行近两年，对于试点方案的总结和范围扩大都可能在今年展开。
自2011年1月底开始，上海对部分个人住房征收房产税，征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。
上海市家庭住房人均不超过60平方米的，其新购住房暂免征收房产税，税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。
对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对于近一年房价涨幅超过10%的上海来说，适用的税率是0.4%。
市场上传出的消息称，“杭州版房产税”可能对存量房免征，而对增量房征税。其中人均免税面积为60平方米；对新增人均购房面积超过60平方米以上的普通住宅，按0.4%税率征收房产税，豪宅按0.8%征收。
多位专家在接受《民生周刊》记者采访时表示，第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求。即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够保护，只会对超出面积之外的部分进行征收。
但杭州版房产税“可能比上海的版本稍微严格”。一位了解政策的分析人士告诉《民生周刊》记者。
中国指数研究院杭州首席分析师张志杰在接受媒体采访时表示，杭州征税的基准可能会按照房产实际交易价格的七折，对超出免征面积的部分进行征收。
在张志杰看来，如果普通住宅按0.4%的税率征收，还是比较温和的，但对豪宅征收0.8%的税率则较为严厉，对当地豪宅的销售将产生不小的影响。
还有资深人士透露，此前杭州曾向相关部委建议，如果在杭州试点房产税，可否让限购政策退出，但“这一提议好像并没有被采纳”。
全国推广步履维艰
房产税虽然已经在上海、重庆两地实施，但向全国推广却步履维艰。
2012年上半年，财政部曾做过沪渝两地房产税试点的工作总结，并递交给国务院，但报告的核心结论至今未被披露。
同年5月份开始，湖南、湖北两地开始悄然进行房产税试点扩大的准备，但随后又有消息传出，两地的准备工作一度被暂停。
多位分析人士认为，对于房产税试点，中央政府的态度极为坚决，多次表态要进一步扩大试点范围，然而在实际操作中，仍有着诸多困难。
虽然地方政府总有征税的冲动，但在房产税这件事上，他们总是采取“捂”和“拖”的办法。
“并不是地方政府不愿意征收房产税，而是因为地方从土地出让金等税费中所获取的利益要大于加征房产税和缴纳差额20%个税的利益。征收房产税和一些个税会导致土地市场萧条。”一位不愿透露姓名的基层地方官员告诉《民生周刊》记者，这“算下来得不偿失”。
原国家税务总局局长许善达在接受《民生周刊》记者采访时表示，地方政府并没有太大的动力推动试点工作。一旦试点公布，当地的房地产市场以及招商引资都会受到影响。
“房产税将给楼市戴上一道‘紧箍咒’。目前来看房产税比较温和，可一旦税收指标和征收范围进行调整，其产生的影响会相当大。”杭州一家房企高层表示。
关键的一点是，重庆和上海模式在很多专家看来并不成功。“两年多的试点之后，结果出来了，是否实现了当初设想的目标呢？”许善达对于重庆和上海的房地产试点工作一直不看好。“当时提出的几个目标，不是没有实现，而是根本无法实现。”
然而重庆市市长黄奇帆一直认为，他们的征税实验是成功的。“我们的房产税是很有成效的。”他在今年两会期间接受媒体采访时表示：“说这个话绝对不是因为我自己推动了这件事，就硬要说。”
在重庆模式推出一周年时，他曾强调，房产税真正要推开不是一两年内能够办到的，要10年、20年后全社会各方面产生共识的情况下才真正起作用。
贾康认为，在上海、重庆这样的发达地区搞房产税，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场、影响人们的住房消费，并为财税体制改革提供配套。
“试点后，两地的高端不动产都明显出现了成交量下降、价格趋稳，这就是很明显的正面效应，是改革已体现的作用。应肯定两个城市敢为天下先的作法。”贾康说。
两个试点地区房产税的征收范围是难以对房价起到有效抑制作用的主要原因。人民大学公共管理学院房地产税评估与研究中心主任曲卫东在接受《民生周刊》记者采访时表示：“重庆和上海不是真正意义上的房地产税方案”，与真正意义上的房地产税开征范围不一样。
从房产税征收范围来看，重庆的方案是对存量、增量独栋别墅、新购高档商品房以及在重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客的第二套房开始征税，税率为0.5%至1.2%。
上海则将房产税征收对象界定为本市居民家庭在本市新购、且属于该居民家庭第二套及以上的住房，并超出人均60平方米以上部分，以及非本市居民家庭在本市新购住房，税率为0.4%至0.6%。
在中国政法大学经济法学教授吴景明看来，要真正实施房产税的征收，就必须要针对目前现有的大量存量房进行征收，通过征税来促使持有的多套住房和囤积的住房被拿出来出售或出租。
然而在试点方案中，上海只针对增量房进行征收，未涉及存量房。个人之前无论拥有多少房产也无需纳税。吴景明认为，这样的房产税没有起到调控功效。
与上海相比，重庆方面虽提出了对存量房进行征收，但范围仅限于高端豪宅。今年1月1日，重庆再次将高档住宅的应税价格标准调高了627元，单价达12779元/平方米才需缴房产税。而去年该市别墅均价为11279元/平方米，这意味着仅有少量高端别墅才符合征收范围。
“还有一个征税难点就是没有一个法律环境。”曲卫东告诉记者，由于目前两地征税的形式不合法，房产纳税人如果不缴税，税务部门也无法对其实行强制措施。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文也持有同样观点。他认为，征税行为从法理上站不住脚，其次是《征管法》并未赋予税务部门对自然人纳税人采取强制措施的权利。
虽然有着诸多困难，但高层的决心似乎并未动摇。2012年底，财政部部长谢旭人在各个场合均表态，将逐步推进房产税。
中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受《民生周刊》记者采访时表示，房产税试点扩围是大势所趋。但是在推开过程中，他认为，不必全国一试到位，可以先在“北上广深”这样重点城市的个别地区推广。
刘桓比较赞同重庆的推广模式。“如果北京实施房产税，可以在东城区或西城区的某个高档楼盘先开始，然后逐步扩大，在扩大中完善。”
他认为，房产税试点时间要尽可能延长，以便积攒更多的经验。目前在上海、重庆试点之后并没有立即扩大到其它省市。而房产税试点方式的多样化也更有利于在全国范围铺开。
