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全文复制面对房地产开发这块“肥肉”，政府必须有足够的能力去平衡各方参与主体的利益诉求，不然旧城改造只会成为一块“鸡肋”，有苦难言。
有钱好办事。然而像旧城改造这样的大工程钱从何而来？资金如何运作？的确是个不小的难题。尤其是北京这样的大城市，在“古”与“今”、“历史”与“现代”的问题上，纠结是难以避免的。从简单的拆除到保护历史建筑，北京走过了半个多世纪。
曾有消息传出，近年来，北京市区两级政府为旧城的改造和保护工作共投入了180亿，已完成了将近110万平方米的房屋修护工作。然而，伴随着城中心土地开发日渐严控，以“拆旧建新”的办法获得资金变得越来越困难，以保护和修缮为主的“旧城改造”模式，依然面临巨大的资金缺口。
资金之痛由来已久
历年来，资金一直是北京旧城改造中突出难解决的问题。
新中国成立初期，以梁思成和陈占祥为代表的建筑学者就提出了北京旧城的改造和保护规划。即在老城外建一个行政区，不动老城丝毫东西，把老城整体地保留下来。
当时提案一出，立即引发了争议。大家不禁提问，建新城，势必需要建配套的服务设施，巨额的重建资金从何处来？
来自苏联的顾问则提出，在长安街沿线安排行政中心，同时对旧城进行大规模的拆除和改造，构建现代化城市发展所需的交通、商业设施。
“从资金上考虑，苏联的方案更符合当时领导人的想法。”北京大学不动产研究鉴定中心的冯长春回忆，其中最重要的一个理由，就是建造一个新的城区，它的配套设施大约需要占总投资的50%，而按照苏联的经验在老城区基础上规划行政区，这些钱就都省了。
从1958年北京第一次制定城市总体规划方案开始，以老城区为单一的中心，通过环路向外扩张，城市功能区高耸的摩天大楼不断地向外“围剿”，新建筑不断涌现。
应该说，在某种意义上，资金上的捉襟见肘，使得这座800年的古城历史色彩逐渐变淡。
1990年，为了挽留老北京痕迹，北京市开始启动旧城改造的新行动，即在2000年之前完成全市危旧房的改造任务。但是，规划推行不久，政府就传出了资金不足、不得不暂缓的消息。
据知情人士回忆，当时北京市专门成立了一个研究室对此次规划的失败进行经验分析。结论认为，规划之所以失败是因为一大批的项目资金在改造的过程中得不到平衡，特别是规划对旧城内的建筑物高度有限制，导致危旧房改造的投资前景不被看好。
以故宫为例，规划严格控制周边建筑的高度。如此一来，很多开发商都偃旗息鼓，表示控制高度的话，故宫周边土地开发利润空间太小，资金根本无法平衡。
较少财政资金，单纯依靠开发商出资的资金来源模式，很快宣告了终结。尽管在2000年，北京市执行了新的拆迁办法，将居民拆迁的各种补偿标准作了降低，对招标企业进行了鼓励和补偿，但是规划还是在房地产商、专家学者以及老百姓的批评声中惨淡收场。
拆迁经济，谁是胜者？
2008年后，北京旧城改造中出现的“拆迁经济”现象日渐增多。“拆迁经济”即通过拆迁发展房地产，以房地产拉动经济，拆迁补偿造出百万、千万富翁的现象。
然而，这种模式的弊端很快显现，它与不断上涨的房价形成了恶性循环。很多被拆迁户不接受低于市场价格的补偿，因而反对拆迁。拆迁之后，开发商又因成本的增长而大幅度拉高房价。
2005年，北京市东城区拟定恢复元朝玉河的风貌，对玉河所经过的流域进行拆迁改造，“老北京”李承鄞家所在的东不压胡同被纳入了重点拆迁范围。一时间，拆迁就成为了压在这一家人心中沉重的石头。
对于李承鄞来说，拆迁或许意味着可以远离落后、贫穷、拥挤和嘈杂，从此过上现代、富裕、舒适、便捷的生活。“但是，情况并没那么简单！”李承鄞说。
李承鄞介绍，自太爷爷那一辈开始，李氏家族就在东不压胡同生活，至今已有100多年。听说胡同要拆迁，年近80岁的李爷爷首先提出了反对意见，在老人家看来，胡同不仅仅是文化，还是他们李氏家族的根。
然而，在李承鄞心中，他却早已厌烦了胡同破旧的一切。“外人看来，北京的老胡同是珍贵的历史文化记忆。他们却没见过，老胡同泥泞的道路、脏乱的生活垃圾、拥挤的生活空间。” 李承鄞说。
李承鄞全家8口人住在一个只有3间平房的小四合院子里，促狭之情可以想象。“住上大房子，是我小时候的梦想。”李承鄞说。
曾有一对美国夫妇希望出500万买下李家的小四合院，但是很快被拒绝。500万对于一个普通的3口之家，无疑是一笔不菲的财富，但是放在一个北京的8口之家来说，“平分得来的钱还不够在北京三环内付个房子的首付。”
“不是不迁，只是等待一个更高的出价”，李承鄞说。在某种程度上，这代表了大多数东不压胡同群众的心声。
不止老百姓苦恼，开发商对于北京旧城的改造项目，一直也是“又爱又恨”，旧城开发中的风险和难度超乎想象。
一方面，随着城市土地供应总量整体呈现下降的趋势，旧城改造就成为了开发商挖掘城市土地价值的新方式，对于房地产企业而言，不少企业更是把投资旧城作为在大城市做大做强的战略性选择。
但很快，开发商的财富热情就被庞大的人口安置费用浇灭。按照《北京城市总体规划（2004—2020）》，旧城区人口需要从180万降至110万，换句话说，每年需要疏解的人口大约4.1万，约1.52万户。
“每外迁1万人，安置费超15亿元。”2011年，东城区旧城改造的某次意见交流会上，北京某地产集团高管语出惊人，表示集团财务压力非常巨大。
不仅如此，一直以来，北京对二环内的建筑提出了限高要求，这样就导致房屋的容积率得不到提高，过去房地产商通过建设高档写字楼、居民楼换取巨额利润的做法，已变得完全行不通。
更重要的是，北京作为中国的政治文化中心，旧城改造不仅仅涉及到拿地、融资、拆迁等常见性问题，还有如何在商业与文化保护二者当中做到平衡，商业利润的空间变得越来越少。
也因此，很多房地产企业对北京旧城改造的项目讳莫如深，几乎闭口不谈。记者了解到，像万科、首开等知名房产企业都表示，对旧城改造项目，需要重新考察和慎重考虑。
城，如何修？
然而，拥有众多古建筑、古住宅的北京，旧城改造的步伐似乎从未停止。路到底该怎样走下去呢？位于北京城中心的西四北大街改造之路或许能给我们带来一些思考。
西四北大街位于北京西城区东北部，已有700多年的历史。老北京人王军如此形容这条古街：从阜成门内大街开始，沿着西四北大街的方向，你或许能找到明清以来的历史剪影，比如慈禧太后60岁大寿时建的转角楼、中国古典建筑双关帝庙、明朝万历年间兴建的隆昌寺遗址……
然而，长久以来，伴随着城市的更新运动，从上个世纪90年代开始，西四北街区就逐渐显现出颓败之势，多户合住的四合院日渐拥挤，城市商业等功能的日渐弱化导致了居民的老龄化。人们的居住条件几十年来少有改善，而街区建设和保护的各种负担不断加大，胡同变成了“贫民”的集中地。
街道的对面却是迅速崛起的商业区，如北边的新街口、南边的金融街和东边的后海。特别是南边的金融街，被誉为中国最富的街道，几乎集结着世界上所有知名的银行、跨国公司和财团代表。
这种城市内部发展两级分化的局面将如何解决？旧城改造的资金哪里寻觅？
2010年6月，北京市政府策划了一场关于“再生策略：北京旧城”的设计比赛，包括北京奥运场馆“鸟巢”的设计机构——库哈斯创办的大都会建筑事务所在内的9家国际建筑事务所，开始对西四北大街的改造和资金短缺问题献言献策。
其中，对于北京旧城改造的“缺钱”问题，不少设计师提出，在对历史进行严格保留的同时，还应该满足现代社会的发展需要，充分发挥旧城在公共文化、商业空间上的功能，将老街区的生命力重新激活。
“这是北京历史街区改造模式的一个新尝试。”尽管北京历史文化名城保护委员会某位工作人员如此评价，但是，公众对设计师们提出的“新生力量”表示了质疑。
“不见得模仿、怀旧、一味和谐就万事大吉，事实上许多改造实例都失败了，不允许新生力量进来，真正的文物又要因为缺钱面临坍塌需要重建。”当时，时任一石文化传播公司策划总监的史建接受媒体采访时如此说。
此次设计峰会结束之后，西四北大街传出了将被改造成现代化商业建筑群的消息。虽然胡同区域作为历史文物予以保留，但是大街最终无法逃脱成为文化艺术机构的公共交流空间，国际一线时尚品牌最新流行趋势的大秀场。
冯长春在接受采访时，也曾对上述旧城改造的开发模式表示反对。
他认为，像东城区、崇文区这种地面开发土地已经为零的情况下，政府有很多的方式保障古城地面不被商业侵蚀化，比如研究地下空间的开发，或者以债券的方式，吸引社会资本的加入……
“但是，政府最重要的任务是平衡。”冯长春认为，面对北京房地产开发这块“肥肉”，政府必须有足够的能力去平衡各方参与主体的利益诉求，不然旧城改造只会成为一块“鸡肋”，有苦难言。
近些年，北京旧城改造的状况有所好转，特别是2004年，北京首次提出了“微循环改造私宅”的办法，即在历史文化区的保护中，鼓励个人对四合院私宅有意识的修缮，各方形成合力，全民参与其中的旧城保护，由“推平头”转变为以修缮为主，以院落为单位，实行小规模、渐进式、多样化、微循环的推进方式。
此举获得了业内多数专家的肯定，认为这种方式避免了旧城改造中的“建设性破坏”，特别是南锣鼓巷的实践成功，更使得“微循环改造私宅”这一办法扬名国内外。
但是北京旧城改造的复杂性，还是让包括冯长春在内的古城保护的专家们表示，缺钱，依然是北京旧城改造最大的“拦路虎”。
未来，探索设立历史文化名城保护专项基金，搭建保护资金的投融资平台，被众多学人认为是未来旧城改造的一大命题。
