虚拟繁荣背后

    【书名】《谁绑架了房地产》

    【作者】余治国

    【出版】中国经济出版社

    【日期】2013年1月版

    纵观千年世界经济史，恶性通胀是社会崩溃与政权垮台的直接导火索之一。只有控制通胀、保证就业率，才能保证社会稳定与国家的长治久安。

    “房地产绑架了中国”是高房价时代人们的发泄！房地产不可能是实施绑架的主动者，只有人，才可以借助房地产绑架！那么谁绑架了房地产？谁是中国高房价背后那些看得见、看不见的推手？房地产业的过度繁荣是中国经济濒临衰退的罪魁祸首吗？中国房地产向何处去？中国经济向何处去？

    本书通过七个章节来分析：第一章，要懂房地产先懂货币；第二章，抬高房价的第一利器；第三章，地方政府融资平台的兴起；第四章，投机的房产商与癫狂的大众；第五章，房地产泡沫必然引发的经济危机；第六章，房地产调控如履薄冰；第七章，中国房地产的未来。这七个章节从各个方面逐一击破我们心中的疑问。

    宏观经济走势与我们每个人都息息相关，《谁绑架了房地产——中国经济频临衰退的前因后果》准确把脉中国经济，判断宏观经济走势，剖析房地产泡沫的来龙去脉，预测房市未来，为政府部门提供了避免衰退的良方，还为普通老百姓提供了投资置业的良策。

    与房地产有“一荣俱荣、一损俱损”关系的群体主要有炒房者、投机者、投资者、部分地方政府官员、征地获得数套房产的城郊农民。在这些利益相关群体眼中，房价会永远上涨，不会下跌。有些人甚至采用将鸡蛋放在同一个篮子中的投资策略：用一套或数套房产出租的租金，来还另一套或数套其他房产的银行贷款。如果房价大降，他们的命运将难以用笔墨形容。这种思想与行为的背后无非是：房地产市场永远繁荣，房地产是比纸币、股票更为实在的，看得见摸得着的实物资产。

    房地产泡沫的兴起与最近几十年来中国社会经济发展的历史密不可分。从大历史的角度来看，房地产投资收益大致介于股票与债券之间，而这十年的黄金期无非是浩渺历史沧海之一栗。可是很多人仍然蒙上眼睛，捂住耳朵，每天都像小和尚念经一样地念着“房价永远上涨”。

    自上世纪末以来，为了解决社会消费不振的问题，国家大力推进教育、房产、医疗的市场化过程，在货币政策上配合以低利率甚至负利率政策，货币供给量大增，信贷扩张的程度为1949年以来之最。

    由于社会贫富差距的急剧扩大，内需严重不振，实体经济的发展举步维艰。在信贷剌激下，房价年年暴涨。历史总是不断重复着，后人却始终不能吸取前人的教训。早在民国时代，就出现过这样的情况。1924一1929年，上海房地产总价值增加了20亿两白银，但其中一半的增长都来自于1928-1929年。房地产交易的价值每月至少有100万两，最多时可达到1000万两。投机造成了房地产泡沫，投机者一旦购置土地进行建设，就会以此作为抵押来购买更多的房地产。在日本、东南亚、美国，房产泡沫都造成了严重的政治与经济后果。

    一业繁荣百业衰。这在普通老百姓的心中打下了一个烙印——房价只涨不跌。到2007年，房地产业的畸形成长就像一个长着血盆大口的怪物要将一切吞噬。政府在这种情况下开始对房地产业进行调控，房价下跌似乎指日可待。遗憾的是，这时，美国金融危机爆发，并影响中国。为了剌激经济，保持经济增长与就业率，政府不得不放弃货币收缩政策，再次放开信贷之闸。随后，大量资金不仅没有流入实业，反而走入房地产与各种基础设施建设领域，房价再次开始了大跃进的过程。人们对房价上涨的预期日趋坚定。预期决定价格，房价随之真的上涨，这便形成了一个自我实现的循环过程。但是，社会政治与经济有它自身的规律，违反规律者迟早要遭到惩罚。这是因为房地产与通货膨胀有着密切的联系。

    信贷扩张导致房地产这样的虚拟资产膨胀，货币供给量大为增加。投资大于储蓄，货币供给量变成了一个虚幻的数字。换言之，比实际储蓄还要多的钱都流向了房地产业与各种基建项目中。结果，房价远超过了未来预期租金的贴现值，人们购买房产纯粹是因为他们认为房价仍会上涨，或者说，房价脱离了房租的约束，房产本身变成击鼓传花的信贷游戏。这便是资产泡沫中的一种类型——房地产泡沫。与此同时，由于货币存量的增加，通货膨胀随之发生。

    纵观千年世界经济史，恶性通胀是社会崩溃与政权垮台的直接导火索之一。只有控制通胀、保证就业率，才能保证社会稳定与国家的长治久安。两害相权取其轻，面对通胀与就业率，房产泡沫的破灭与经济增速的放缓简直算不了什么。因此，加息、限购令、提高存款准备金率、冻结商业银行准备金甚至新婚姻法的颁布等种种与房产相关的政策与措施，其目的都是为了将房产泡沫锁死之后主动挤掉泡沫，以防止房产泡沫膨胀到难以治理的程度。