商贸街五年未“开街”

　　作为无锡市火车站地区改造的市重点招商工程，2003年3月便已开工建设的站前商贸街区在五年的招商过程中一直未达到初期宣传的火热程度，目前，不少店铺大门紧锁，一片冷清惨淡的景象。有部分业主也因此出现贷款“断供”。

　　昨天早上9时，近50位该商贸街业主在招商中心向开发商无锡仲城房地产公司讨要说法。开发商虽承认招商中确实遇到困难，但表示投资商业地产本身就有风险，不能将责任全推至他们身上。

　　小股东“无锡城投”的力量

　　昨天在招商中心，来自浙江台州的庞女士拿着厚厚一叠当时的招商广告和宣传彩页对记者称，“我们就是冲着无锡市政府重点工程的牌子才来投资的，可是这重点工程都招商五年了，整个街区除了酒吧区在晚上有人气外，其他店铺白天都是大门紧锁，冷冷清清。我们每个人买店铺都花了上百万，投的都是血汗钱，让我们怎么赚回来？”

　　现场的近50位业主中，大多数都表示，在当时的宣传中，置于开发商首位的无锡市城市投资发展总公司（简称“城投公司”）是直属于无锡市政府的国有企业，大家都是相信该公司的背景和实力才来投资的，城投公司应该对每位业主负责。

　　城投公司办公室仇滨告诉记者，城投公司只占该项目总股份的35%，是小股东，而且目前无锡市政府要求国有企业逐步退出经营性市场竞争。其实作为政府直属企业，城投公司只是给投资者一个直观的印象而已，投资本来就有风险，这和股市一样。而且城投公司只是配合政府进行火车站广场建设，只是出资方，并不对商贸街区进行后期管理。

　　顾芊在兼任仲城公司副总的同时，也担任城投公司党政办主任。她则对记者透露，当时董事会认为只要把房子全卖出去就可以了，不需要搞商贸街区的整体开街。但作为股东之一的城投公司本着对投资者负责的角度，还是要求大力进行招商。记者就此问及为何数次开街都不成功时，她答道，“开街只是活动而已，对经营者并没有过任何承诺。”

　　定位多变 招商“层层转包”

　　一位市场业内人士昨天对记者表示，无锡站前商贸街区是火车站改造的重点项目，地段非常不错，附近的商业、餐饮形态也很丰富，按照道理来讲，不可能五年来一直这么冷清。但数次更改定位，负责具体操作的招商公司更换频繁，推出的业态概念过多，都会导致项目前景不明朗，人气低迷。

　　庞女士告诉记者，2004年，该街区已规划好品牌服装区、美容区、餐饮区、运动区等多个功能区划。后来又推出了江苏省内惟一一个CEPA服务业中心，对港资投资企业进行税收优惠。到了2006年，街区又主推“不夜城”概念，引进酒吧街区和客房项目。结果现在只有酒吧在夜间的生意还不错，其他的店铺都没做起来。

　　记者在采访中发现，项目初期，无锡城投公司和香港亿达控股有限公司作为投资商，合资成立了无锡仲城房地产公司作为项目开发商，仲城又下设了无锡天颐置业有限公司作为项目经营公司，而天颐又将销售工作交给无锡广嘉商业经营管理服务有限公司，广嘉又将具体的销售操作工作交给嘉德公司负责。在这样的“层层转包”过程中，销售定位及思路也跟着一直在变化。商贸街区打造“不夜城”的想法，也是在仲城公司重新执掌经营思路后的重新定位和包装。 

　　学者观点

　　商业地产不能只重地段轻管理

　　政府的重点项目占据着不错的地段，为何还遭遇招商人气“滑铁卢”呢？记者昨日致电一位长期研究商业地产的学者，他对记者表示，商业地产属于综合性产品，地段只是其中一个重要的构成要素，同一地段的项目也存在热和滞的现象。没有准确定位，执行方案不能针对细分市场和目标人群，消费者购买行为不能实现，好地段也是枉然。

　　这名学者强调，商业地产目前有几个非常大的障碍需要跨越。商业地产包括产权式的商铺，把它销售出去以后，仍然会有矛盾潜伏，所以缺乏良好的金融环境是一个制约商业地产发展的很重要的因素。其次，社会信用体系的不健全导致了有些发展商在推出产品时会故意夸大产品的未来预期收益或进行没有依据的宣传，这种夸张或虚假宣传对中小投资者是有很大误导的，容易造成市场不成熟、不理智的发展。这在无锡的商贸街区中已经找到了影子。第三个是发展商对商业项目缺乏商业的专业知识和商业的基本价值判断。商业地产的核心其实应该是商业而不是地产，在操作一个商业项目的时候，一个对商业很专业、非常了解商业基本规律的公司是十分重要的，然而现在正是缺乏这样的专业公司。在这样的基础上，自然会有发展商对商业的基本价值判断不当，为日后项目的开发、经营埋下隐患。