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国际金融报 2020年01月13日 星期一

新年发债密集、利率普降,房企融资迎反弹?

记者 郑娜 《 国际金融报 》( 2020年01月13日   第 16 版)

  图虫创意 图

  融资难,绝对是房地产行业2019年的年度关键词。不过,新年新气象,2020年初的房企融资潮还是如约降临。

  据《国际金融报》记者不完全统计,2020年1月份以来,已先后有20家房企发布了融资计划,其中,碧桂园、融创等6家房企曾在1月8日同时发布海外融资公告,总金额达到29.8亿美元,约合人民币206亿元。

  此外,首创置业的身影也出现在这其中。据披露,其全资子公司发售及发行总票面值4.5亿美元的提取票据,票息率为每年3.85%,年限为5.5年。这一利率无论较同期其他房企,还是首创置业2019年的发债利率,都处于较低水平。

  首创置业相关负责人向《国际金融报》记者坦言:“当前融资环境确实要比之前缓和一些,年初这些天,不少房企都发了境外债。”

  融资利率普降

  记者注意到,在这些发布融资计划的房企中,龙光地产可谓内外并举。1月6日,龙光地产旗下公司深圳市龙光控股有限公司作为发行人,发行2020年首期公司债券,规模为人民币10亿元,期限为五年,票面年利率为4.8%。1月8日,龙光地产公告称,拟发行3亿美元优先票据,2025年到期,年息为5.75%。这两笔债券利率均较龙光地产2019年同期发行的同类型债券低。

  龙湖集团拟发行的于2027年到期的2.5亿美元优先票据,利率更是低至3.375%。

  事实上,近日多数房企发布的融资计划以美元债为主,并且利率多在4%-7.5%之间。即便是当前融资成本相对较高的禹洲地产、合景泰富、正荣地产等,也较其2019年动辄8.5%左右的年息明显宽松。

  现阶段,海外融资成本过高的情况较2019年有所缓和。克而瑞研究中心数据显示,2019年境外债券的平均成本为8.13%,较2018年全年上涨0.86个百分点。而这主要是由于境内外债发债主体变化。

  克而瑞披露的数据显示,2019年TOP 11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46%,占比从2018年境内债总量的40%下滑至29%;境外债规模则同比上升了80%,占比从2018年的25%上升至32%;而由于TOP 11-30梯队企业大多具有高杠杆特征,历来融资成本较高。

  面对融资这一难题,房企绕道海外求解,实际上是2019年境内监管不断收紧所致。

  诸葛找房发布的报告显示,在517巩固治理房地产金融乱象成果开始后,国家统计局数据显示,房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势,至1-11月,房地产开发企业到位资金同比增长7%,与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点。

  房地产信托融资也自2019年7月起受到管控。从中国信托协会数据上看,2019年三季度,房地产业信托余额为27811.9亿元,环比下降5.1%,增速自2016年来首次转负。

  为了充裕现金流,高成本发行海外债“解渴”成为房企重要的选择。中原地产研究中心数据显示,2019年房企境外融资达752亿美元,这一数字在2018年仅为496亿美元,同比涨幅达52%。

  融资环境或难放松

  所幸,新年第一天传来了降准的消息。“市场认为间接能给房地产市场释放出流动性。”有房企人士向记者表示。

  上海易居房地产研究院总监严跃进指出,从元旦后的房企融资动作看,美元债等形式的融资比较多,同时利率也有所下调。这说明海外等融资的管控有所减轻,客观上使得房企后续融资空间增大,也可以获得更多流动性。同时,融资成本降低也和海外降息大通道开启有关,而从国内市场看,降准也会对融资成本带来一定的影响。

  不过,市场同样担心2019年先松后紧的融资环境是否会在2020年再度上演?

  一位TOP 50国企背景的房企内部人士偏向乐观。“整体还是会以稳为主,但融资端的大环境能比前两年好一些,市场普遍看好融资优势强的开发商。”该人士向记者表示,发债会比较宽松,利率也会相对较低,“不光是发债,银行端信贷也会因降准流动性更好一些”。

  机构则对2020年的融资环境持较为保守的态度。严跃进向记者分析,当前经济基本面略偏悲观,经济政策会宽松一点,不过,“如果后续有资产泡沫等问题出现,或还是会收紧”。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为,2020年不会放松对房企融资的定向严监管,房地产融资的宽松化很难实现,房企融资难的状况预计依然会延续。

  天风证券分析师孙彬彬指出,2019年12月6日的中央经济工作会议虽未再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,但首次将“稳地价”写入中央经济工作会议报告,而稳地价最直接的方式就是对房地产融资进行管控。

  不过,孙彬彬也表示,在兼顾防风险、稳增长的实际需求和稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下,未来“房企融资边际放松、区别对待是目前政策的最好选择,简单大规模放松房企融资的可能性非常小,且目前已经出台针对信托和海外债的政策,融资放松还受到一定的政策管控约束”。

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