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国际金融报 2019年05月27日 星期一

降温、踩雷背后 房地产信托何以继续“甜蜜”

◎ 记者 朱灯花 实习生 吴林璞 《 国际金融报 》( 2019年05月27日   第 07 版)

  图虫创意 图

  受季节性因素及监管政策影响,4月份以来房地产信托热度有所下降,但依旧占据行业首位。

  究其背后,高收益是房地产信托火爆的原因,但也催生了“铤而走险”份子,2019年不乏房地产信托“踩雷”事件。而在监管合规要求下,房地产信托自主转型创新十分关键。

  业内人士告诉《国际金融报》记者,预计房地产信托短期内会有所降温,但不会萎缩,且长期发展值得期待。

  紧急降温但仍占首位

  资管新规驱动下,信托业向主动管理业务转型,其中房地产信托业务表现尤为火热。不过,受季节性因素及监管政策影响,房地产信托火热程度有所下降。

  中国信托登记系统数据显示,2019年一季度集合资金计划发行呈现增长态势,新增成立规模4800多亿元,同比增加7.15%。其中,房地产类信托一季度募集资金1674.79亿元,同比增长25.71%。 

  不过这一火热随后有所降温。根据用益信托数据,截至5月5日,4月份共有62家信托公司成立规模为1369.68亿,环比下滑30.56%。其中,房地产类集合产品募集规模为421.5亿元,环比下降42.75%。尽管如此,从绝对规模来看,房地产类集合信托占总比31%,依然占据首位。用益金融信托研究院研究员喻智表示,房地产类集合信托募集规模下滑,但重要性不减。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者解释:“当前资金面略宽松,房企融资成本有所下降,因此房地产信托选择有所减少。”

  持有同样看法的还有用益信托研究员帅国让:“这跟我们货币政策传导机制更加完善相关,企业的融资环境有所改善,房地产信托融资成本下降。”

  业内人士李强(化名)告诉《国际金融报》记者,他认为目前房地产信托业务模式的单一,容易被市场其他融资手段替代。

  监管合规驱动转型创新

  信托资金为何“偏爱”房地产?主要是因为房地产项目利润较大且产品期限较短。然而,自资管新规颁布以来,信托公司屡屡因为房地产信托业务遭遇处罚。

  比如,安信信托作为受托人发起设立的“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”计划出现延期兑付。无独有偶,中泰信托贵州凯里棚改项目资金出现违约。另外,颐和地产通过中江信托发行的“中江金龙86号”也出现逾期兑付。而重庆典雅房地产陷入破产重整,受到牵连的公司中亦出现信托公司的身影。

  另据银保监会网站统计,2018年有17家信托公司被地方监管局开出23张罚单,合计罚没金额达到1460万元。其中,在房地产信托方面,处罚事由主要包括“将信托资金违规用于土地储备贷款”“房地产开发二级资质审查不符合要求”等。

  “从房地产信托违约的情况看,主要是一些经营不规范或融资不到位的企业,小房企较多。”严跃进对《国际金融报》记者分析。

  兑付危机也给房地产信托敲响了警钟。袁吉伟告诉记者,近年房地产信托发展较快,累积了大量风险因素。为更好地执行国家房地产宏观调控政策,国家房地产宏观监管部门将会从不同方面加强房地产信托规范。

  5月17日,银保监会正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  百瑞信托博士后工作站研究员谷晓明向《国际金融报》记者分析,监管层频频亮剑房地产业务,折射出对于未来房地产信托合规要求的进一步提升。此外,随着风险合规要求的提升,优质项目越来越稀缺,交易对手越来越难找,潜在的违约风险也可能进一步积聚,简单依靠贷款模式已日渐成为房地产业务的发展瓶颈。

  谷晓明补充道,面对不断提升的合规风控要求,房地产信托优质项目资源越来越稀缺,中小房企信用风险逐步提升,传统抵押贷款模式下的房地产信托不能支持未来的大规模发行。信托公司亟需转变发展方式,提升自身主动管理能力,依靠股+债、资产证券化等模式拓展与地产企业的业务联系。

  谷晓明也告诉《国际金融报》记者:“随着监管政策的不断趋严,信托公司对于房企融资门槛有所提升,对于项目的选择更加谨慎,交易对手资质更优,使得整体项目风险不断降低。房地产信托风险总体上可控。” 

  短期内不会萎缩

  帅国让认为,当前信托发展仍然处于新旧动能转换的阶段,创新业务的运作模式,盈利能力仍有待市场检验,加上房地产信托是信托公司重要收入来源之一,短期内不可能完全萎缩。

  袁吉伟也表示,房地产市场在经历去库存后,房企现金流有改善,行业景气度还是较高。另外,目前政策面也是以稳为主。再加上房地产项目一般都具有较充足的抵押物,第二还款来源也有保障,整体风险可控,资产质量相对良好。

  谷晓明也持有同样的观点:“虽然房地产信托风险有积聚的迹象,但是对比其他信托投向仍旧是性价比较高的投资选择。房地产市场虽然经历调控,但是房企整体盈利能力较强,可以承受较高的融资成本,抵御资金风险的能力较强。”

  信托公司如何与房企甜蜜“牵手”?

  谷晓明认为信托公司可以通过与房企形成战略合作来推进房地产信托业务的发展。除了战略合作,信托公司还需要对房地产业务能力进行升级,寻找更多的和房企合作的机会。具体表现在:

  一是信托公司要具备真正的管理能力,以真实股权融资方式开展业务,避免明股实债,和优质房企建立战略合作关系,形成风险共担、收益共享机制。

  二是在拓展“房地产+”业务,“房住不炒”的政策基调下,除了传统的业务模式,养老地产、长租公寓等方面或是业务机会。三是REITS,盘活存量资产,和房企建立新的业务模式联系。

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