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国际金融报 2008年7月3日 星期

上半年交易97亿,整体收购案的数量和价格基本与往年持平

上海高价楼市:外资“自导自演”?(楼市扫描)

  以前大家对外资的运作模式还不了解,现在都已经清楚了,外资无非是个增值投资的过程。其中一部分外资,当增值到达一定的幅度以后,就可能出手了

本报记者 邓旭 发自上海 《 国际金融报 》( 2008年7月3日   第 08 版)

  上半年交易97亿

  DTZ戴德梁行最新的统计数据显示,今年上半年,外资在沪的大宗交易额大约为97亿元。从整体收购案的数量和价格来看,与往年相比,今年的交易额毫不逊色。

  今年上半年,主要的收购案包括:1月,高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢,总价12亿元;2月,韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼,总价9.63亿元;5月,李嘉诚旗下的和记港陆与美国投资基金“亚太置地”旗下公司签订协议,以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场;此后,卓越金融集团向黑石集团出售了其上海长寿商业广场,价格为11亿元。

  对此,DTZ戴德梁行投资部董事叶建成指出,上半年外资进出市场都是正常的操作行为。事实上,外资还是在融入这个市场,虽然有外资在抛盘,但是接货的也是外资。所以,实际上,抛盘导致的是越来越多的外资进入上海这个市场。他预计,今年整年的收购交易总数将是这个数字的翻倍。

  “外资依然在待价而沽,现在的进出只是正常的市场交易。而从投资周期、市场成熟度来看,上海市场始终在不断完善着。但是,现在是市场的调整期,所以才会形成外资抛售的假象。”叶建成表示。

  至于交易特点,以黑石基金进入上海的第一个项目长寿商业广场为例,百仕通占90%的股份,并且将会长期持有和租赁物业。因此百仕通在持有和租赁的过程中,也提升了该商业广场的价值。叶建成表示,对于百仕通而言,他们在物业的选择上,更偏好于商业不动产。私募基金还偏好于收购尚未产生效益的资产,虽然风险较大,但是私募基金会将其二次开发、招租,最后变成经营成熟的物业,然后再寻找新的买家接手。

  融资成最大问题

  在外资目前的投资流程中,最大的不确定因素其实是银行。叶建成指出,以前,市场会关心有没有买卖、交易会不会成功,如今,融资是否顺利变得更加重要。

  目前,住宅市场处于价格拉锯的阶段,预期住宅市场将会调整。因此,在外资的海外股权交易中,银行对于住宅的交易都相当谨慎,对于项目资质的要求比较高,而且融资额度不大,一般为50%-60%。而商业地产的未来前景比较乐观,买方的融资也比较容易,关键是找到需要融资的卖家。

  “在这样的情况下,基金也开始寻找本地的开发商进行合作,因为项目投资的回报更大,而且项目操作还可以依靠本地开发商。不像整体物业收购,还需要另外花费人力来进行管理。”叶建成分析。

  带动上海楼市

  从3年前外资刚刚进入上海至今,可以明确看到的是,外资的操作运营方式,壮大了中国的投资市场,并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。

  叶建成分析说,“据我了解,外资依然看好上海楼市。不仅如此,经过3年的发展,上海的市场底蕴更加深厚了。以前大家对外资的运作模式还不了解,现在都已经清楚了,外资无非是个增值投资的过程。其中一部分外资,当增值到达一定的幅度以后,就可能出手了。”

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