上海土地一级市场招投标比较规范，但规范对于参与竞争企业的资质要求、经营业绩、对社会的贡献，以及对楼盘的技术都有要求。如果若干年前没在上海做过项目，那么企业的资质无法积累，实际上也就被游戏排除在外了

　　“到上海3年多了，一直没有找到合意的开发用地。”尹明华告诉记者。

　　尹是上海西子房地产有限公司总经理。这家企业来自浙江的西子集团，2002年进入上海。

　　“为什么拿地有困难？是不是资金问题？”记者问。

　　“资金不是问题”。尹明华表示，“第一个问题是，我们从政府土地市场、招投标的路线很难拿到项目。”

　　“一手”不成，“二手”难就

　　事实上，满怀希望、新进入上海市场的开发商都面临“先有蛋”还是“先有鸡”的困惑

　　政府土地一级市场的招投标属于比较规范的操作方式。但是，这样的规范对于类似西子的“外来户”限制得比较紧。“目前为止，我们还不适应这个规范”。

　　举例来说，规范对于参与竞争企业的资质要求、经营业绩、对社会的贡献，以及对楼盘的技术都有要求。但是，如果若干年前没在上海做过项目，那么企业的资质无法积累，实际上也就被游戏排除在外了。

　　“前提条件一设定，我们始终是零。实际上就等于是个‘先有鸡’还是‘先有蛋’的问题。始终拿不到项目，你就始终拿不到这个资质；没有资质你就始终拿不到项目。就是在这里循环，所以这个市场我们是进不去的。”

　　事实上，满怀希望、新进入上海市场的开发商都面临“先有蛋”还是“先有鸡”的困惑。

　　对开发商资质的要求主要看过去的开发项目，所以新成立的公司即使有一批资深专家，还是达不到要求，也就无法在一级市场拿到土地；这样新公司始终无法具备资质。

　　从政府土地供应、招投标市场很难拿到项目，这样一来，类似西子的企业只能去“二手市场”淘选。

　　存量地产也有问题。项目已经在开发企业手上了，在存量市场里转让。由于土地本身不能交易，只能吃下拿到土地的项目公司。连公司带项目拿来，公司是壳、把账了掉，剩下要买的土地。这样成本又增加了一项。

　　存量市场主要的问题是比较复杂：有的已经办理过出让手续了，完整的政府审批程序已经走完，拿去没有什么政策风险，很干净；有的审批手续还不完备，这就有风险了，有的土地出让金没有交清，有的项目规划有问题，或者规划有效时间过了，政府要重新审批规划；容积率一变、规划性质一变那就麻烦了……买家要深入调查，细化风险。

　　接下来是价格问题：过去房地产形势好，表现在地价上面，转让出来的地价基本都已经涨价到位了，接盘的赚不到什么钱，而且风险全落在身上。按照尹明华的估计，现在拿地或者去年拿地的开发商都存在一定的风险。

　　最后一个问题是，这个市场的信息不完整、不充分。“公告我们会看，但主要还是朋友圈子相互介绍：哪里要动、谁要转让。”尹明华觉得这样不够规范，“有一些中间商很积极地牵线。但这个代理行业还是比较乱。个体的也有，公司的也有，不规范。土地二级市场是隐性的、看不见的市场”。

　　他觉得“政府把一级市场统一起来以后，可以考虑开放二级市场。谁认为里面有利可图、还有空间，谁就来干；规范操作，地价自己协商，加强税收管理”。

　　无论怎样，二手市场是西子这样的企业目前惟一的选择。事实上，他们也一直在搜寻。

　　“只有先从二手市场突破，若干年后具备资质条件，才能谈‘招拍挂’的问题。”尹明华表示，“从合作角度，我们跟港资企业没有打过什么交道；内资企业我们要看它的资源优势，如果有项目、有地的话就可以合作。”

　　浙江广厦重金“买路”　

　　考虑到广厦在上海土地市场也是“三年不得其门而入”，至今没有拿到合适的开发用地，不少房地产业内人士将此举理解成借此“置换土地”、在上海做项目的前奏　

　　在上海为拿地而犯愁的开发商当然不止西子一家。有的甚至使出了“非常手段”。

　　3月23日，广厦控股在上海为收购的3家国企举行了“整体改制揭牌仪式”。这里面有最新收购的上海照明灯具有限公司、上海弘源照明电子有限公司（3.6亿元），也有去年收购的上海耿耿市政工程公司（5000万元）。

　　为何重金收购亏损的国企？广厦自己的日子也不宽裕。广厦控股上海公司成立于2003年2月份，一进来就赶上了宏观调控；业务拓展到今天，在上海还没有拿到合适的开发项目。

　　考虑到广厦在上海土地市场也是“三年不得其门而入”，至今没有拿到合适的开发用地，不少房地产业内人士将此举理解成借此“置换土地”、在上海做项目的前奏。

　　蹊跷的是，根据了解，此番收购的工厂用地对于房地产开发来说意义并不大。

　　“说广厦是为了拿到开发用地才收购国企，这是误解。”广厦控股上海公司副总经理许立新觉得广厦“枉担了虚名”。他强调“为了获取土地搞开发而控股工厂，在广厦历史上没有做过”。

　　据许立新介绍，上海照明17个企业的土地加起来不过200亩，最大的一块40亩也位于郊区，开发难度很大；不但小而散，基本上还都抵押给了银行，一些还属于农业用地。

　　另外，产权交易公告写明：“标的公司（上海照明）所占用国有划拨土地，在股权转让后涉及的土地出让金、各种税费（含地价款）等，按照国家有关规定由受让人承担。”也就是说，工厂拆迁后要变更用地性质搞开发，土地出让金肯定少不了，按照政策还要挂牌。

　　现在看来，此番并购成本不低：前后谈了19个月；刚开始评估的费用已经公布了，后来又重新评估，把土地重新作价，土地方面增加了7000万元；广厦要保证员工“平均收入高于改制前水平。保持改制后公司经营范围不变，产业发展方向不变，保持原有经营班子的稳定”；政府部门不补贴；上海照明更提出了雄心勃勃的改扩建、升级计划……

　　更令人疑惑的是：这个等着大笔投入的项目并非浙江广厦的方向。照明是与主业性质完全不同的轻工业项目，建筑业和房地产业才是浙江广厦的主业。过去广厦的十余起并购都与主业相关，此番为什么在上海破例？

　　“广厦的收购是用资本换市场, 是广厦进入上海发展战略的重要步骤。”用浙江广厦董事局主席楼忠福自己的话来讲，“对于照明等轻工产业的涉足，也可以进一步加快实施广厦发展两大主业。”

　　“广厦希望利用这个项目进入上海。”许立新对记者解释。但也有员工私下称，“楼主席的思想比较超前，我们要努力跟上。”

　　局外人的评论则直白得多。

　　“这次并购直接的受益者一是国企，二是政府。”不愿透露姓名的分析人士表示，“轻工集团的企业下放到区里，收购、重组是解决之道。”这两家照明企业是按照轻工集团“市区联手、抓大放小”的改制模式，首批整体下放至区进行属地化管理的企业。改制工作由上海市发改委牵头、市国资委具体操作，普陀区是属地化改革接盘的先行试点。

　　“楼忠福的‘用资本换市场’就是以投入换取与当地政府的合作关系。”一位开发商认为，“在上海拿地门槛不低，这次广厦付出这么大的代价，和区政府可能已有默契。”在上海，土地的审批权限下放到区一级政府。

　　大者恒大、先入为主？

　　在如此市场格局下，若干大型国企、港资企业得益于“先入为主”，虽在宏观调控期间，还是忙都忙不过来

　　并不缺资金的西子苦等3年，广厦更是不惜代价“用资本换市场”。这些开发商的尴尬部分缘于“拿地难”，跨不进门槛。

　　广厦控股上海公司目前在上海只有几个建筑施工项目，包括城投在松江的安居工程“通波园”，加上浦东机场某楼宇工程，算下来今年的工作量达两个多亿。和与广厦北京、广厦重庆超过20亿元的年营收相比，无疑相形见绌。上海公司作业难看就是因为没有找到合适的开发用地。

　　“至今还没有拿到合适的房地产开发项目。”广厦控股上海公司副总经理许立新对记者表示，“广厦要在上海的房地产领域和港资企业竞争还是有一定的难度。等待时机是肯定的。在上海的主业还是建筑和房地产，这不会变。”

　　“以总公司名义（投标）也可以，但会增加好多运转上的问题。因为总公司是集团。”上海西子房地产有限公司总经理尹明华对记者表示，“还是应该注册独立核算的公司来做。”

　　这样一来，即使企业在外地的母公司规模庞大，不在本地市场达标也不行。西子集团在浙江也非泛泛之辈，“我们在杭州有四五个项目，住宅、写字楼、工业厂房都有，土地储备量足够开发5年，每年十几万平方米”。可在上海就是没辙。

　　在如此市场格局下，若干大型国企、港资企业“先入为主”，虽在宏观调控期间，还是忙都忙不过来。

　　2005年11月20日，和黄投得陆家嘴一块总建筑面积接近40万平方米的综合商业用地。

　　2005年11月24日第４号公告挂牌出让，“长风一号”被华商巨富郭令灿家族旗下公司纳入囊中，长风7A地块则被上海元昭公司和普陀国有资产经营公司联合竞得。

　　12月3日，绿地宣布拿下位于南汇区临港新城的20万平方米土地，并可能追加储备。

　　2006年2月9日公布的“第5号国有土地出让公告”显示：中信泰富和证大集团分别拿下朱家角商业用地；珠江投资也一举吃进两幅土地；上海市中心的襄阳路地块落入新鸿基手中……

　　与此同时，又有不少土地乏人问津。同样是第４号公告挂牌出让，不少地块仅有一两家企业参与，最终均以底价或略高于底价出让，未现竞争氛围。

　　中小开发商欲“抱团取暖”

　　在这样的背景下，通过房地产金融的创新手段有可能起到整合中小开发商的作用

　　早在上海大规模改造、新区建设的启动阶段，考虑到“有恒产者有恒心”，市、区政府为了吸引开发商参与建设，往往以优惠条件批地“以坚其心”。时至今日，这些开发商都是“家里有粮、心中不慌”。

　　汤子嘉曾公开表示：“得益于父亲的先驱性开辟，汤臣在上海的土地储备还足够我们用10年。”他同时称陆家嘴的豪宅项目姗姗来迟是因为“精益求精的追求”。

　　存量市场格局的形成有历史原因；而在增量市场上，较高的土地市场门槛意味着不利于中小开发商生存的机制。

　　虽然存在“拿地难”，并不意味着“市场准入”本身有太大的问题。

　　“上海的土地市场已经算是规范的了。要在一级市场拿地，‘外地’、‘民营’并非关键问题，主要是‘中小规模’。如果一个房地产企业过去在上海没做过什么项目，确实不容易进入‘招拍挂’主渠道。”知情人士透露，“但是从政府供地角度，当然不希望把一个地块‘掰碎了’，让众多开发商各搞各的，影响整体规划和形象。”

　　另一方面，当一些圈地大户把拿下的地只吃一块，其余高价转让，其他开发商心态显然无法平衡；管理部门从调控资源角度，也难达到“效率优先”的初衷。

　　既然“抓大放小”、“向大企业倾斜”的现象存在一定的合理性，那么中小开发商是否只能困于“先有鸡还是先有蛋”的争论而踟躇不前？

　　在这样的背景下，通过房地产金融的创新手段有可能起到整合中小开发商的作用。

　　“现在看来，如果把中小开发商联合起来建立投资基金，大家‘抱团’去拿地，有可能突破瓶颈。”一位开发商对记者表示，“融资的利率未必很高，分配方式可以商量。越是好的、风险小的项目，条件越好谈。”

　　“与其到处借钱，不如大家联合起来做项目。”北京首创置业集团董事长刘晓光认为目前中小型开发企业借力私募资金风险不小，“每家出2000万元，10家就凑齐2亿元，无论是联手拿地还是开发都能行得通。”